La Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya (en adelante DGT Cat) ha aclarado el tratamiento fiscal de las adquisiciones inmobiliarias realizadas por los denominados “grandes tenedores”, publicando dieciséis consultas tributarias.

Se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que sea propietaria de más de diez inmuebles de uso residencial o de una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 m² en Cataluña, así como quien sea titular de cinco o más inmuebles residenciales situados en zonas de mercado residencial tensionado. En este cómputo no se incluyen los garajes ni los trasteros y, únicamente en el ámbito fiscal —que difiere de la regulación civil—, en el caso de las personas físicas, tampoco se computa su vivienda habitual.

Sobre esta base, el Libro Sexto del Código Tributario de Cataluña, y, posteriormente, la Resolución 3/2025 de la Generalitat de Cataluña, prevén la aplicación de un tipo incrementado del 20% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas —TPO— en determinadas adquisiciones de viviendas y de edificios de viviendas, régimen que ha sido objeto de aclaración y desarrollo por la DGT Cat— mediante la publicación de dieciséis consultas tributarias.

A continuación, se recogen, en síntesis, algunos de los criterios que han servido para aclarar y matizar cuestiones hasta ahora difusas o no expresamente reguladas:

En primer lugar, la DGT Cat, en reiteradas ocasiones, ha precisado que la condición de gran tenedor debe analizarse en la fecha de devengo del impuesto, es decir, en el momento de la adquisición del inmueble o del edificio. En consecuencia, si el comprador, en ese momento, no cumple los requisitos para ser considerado gran tenedor, no le resultará aplicable el tipo incrementado, con independencia de que posteriormente supere los umbrales para ser considerado como tal. A efectos prácticos, cuando el contribuyente compre el quinto inmueble, no será gran tenedor al efecto de dicha compra, y será a partir de ese momento que sí que lo será, por lo que aplicaría el tipo del 20% a partir de las sexta compra.

Se confirma que la condición de gran tenedor se determina exclusivamente por el patrimonio del titular, sin que proceda sumar los inmuebles de sociedades a sus socios. Asimismo, cuando el criterio es por superficie, los metros cuadrados se obtienen del Catastro y solo se computan los de uso residencial.

Por otra parte, si el transmitente es sujeto pasivo de IVA y renuncia a la exención, la operación no tributa por TPO, sino por IVA + AJD al 3,5% (novedad relevante), aunque el adquirente sea gran tenedor.

En relación con el concepto de vivienda, la DGT Cat señala que ésta incluye el piso principal, dos plazas de aparcamiento y un trastero, siempre que éstos últimos (los anexos) estén vinculados y no cedidos a un tercero. Es decir, si los anexos están arrendados o cedidos en el momento de la transmisión, quedan fuera del tipo incrementado, aplicando dicho tipo únicamente a la vivienda principal.

La falta de cédula de habitabilidad no excluye automáticamente la consideración como vivienda de uso residencial, salvo denegación expresa. En este mismo sentido, lo determinante para tener la calificación de residencial, no es el uso efectivo que se le da al inmueble, sino la calificación registral y catastral del mismo.

En relación con la transmisión de edificios enteros de viviendas, la DGT Cat aclara que el tipo del 20% solo resulta aplicable cuando la adquisición la realiza una única persona física o jurídica y, además, únicamente respecto de la parte del inmueble destinada a uso residencial, quedando excluidos del tipo incrementado los elementos con otros usos que pueda contener el edificio (locales, garajes, oficinas, etc.). En este sentido, las compras conjuntas, en indiviso, por parte de más de un comprador, estarán excluidas del tipo del 20%.

Cada vivienda debe computarse de forma individual, aunque no exista división horizontal sobre el edificio y, en los supuestos de adquisiciones sucesivas, procede la regularización (del 20%) cuando finalmente se adquiere la totalidad del edificio, con un plazo de prescripción de cuatro años.

La DGT Cat aclara que, aunque varios inmuebles se adquieran en una sola escritura, el TPO debe calcularse por cada bien de forma independiente, al existir hechos imponibles distintos, incluso en casos de vinculación “ob rem”, salvo que la Administración aprecie una unidad económica única.

A la vista de lo anterior, si bien estas consultas delimitan con mayor precisión el alcance del tipo incrementado del 20%, todavía quedan algunos puntos sin aclarar y, sobre todo, ponen de manifiesto que la adquisición de inmuebles exige, en muchos casos, un análisis previo de cada operación para evitar contingencias y sobrecostes tributarios.