2. ¿Qué cambia si tienes una vivienda vacía y quieres alquilarla?

Quien vaya a firmar un contrato nuevo debe tener en cuenta las reglas que el decreto introduce en la LAU, un nuevo incentivo fiscal y el coste creciente de mantener la vivienda vacía.

Elegir bien el tipo de contrato

El alquiler temporal exige ahora una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino. Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Si se superan los doce meses sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas. Entre contratos temporales sucesivos, la renta no puede subir más de lo que marque el índice de referencia para la actualización de los arrendamientos de vivienda (IRAV).

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa, y en zona tensionada se aplican los límites del artículo 17 LAU. En Cataluña siguen aplicándose, además, las reglas autonómicas sobre alquiler temporal y por habitaciones, que el decreto deja expresamente a salvo.

Qué puede pedirse al inquilino y qué no

• La garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades (una en el alquiler temporal).
• No puede exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago.
• No pueden repercutírsele los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato, ni los tributos de la vivienda, salvo que sea él el obligado tributario.

Qué debe decir el anuncio

Toda oferta de alquiler debe indicar el índice de referencia de precios, la renta del último contrato de los cinco años anteriores (si lo hubo), el límite de renta aplicable, si el arrendador es gran tenedor y, cuando exista, el número o código de registro de la vivienda. En los municipios catalanes declarados zona tensionada, omitir en la publicidad el precio máximo o la condición de gran tenedor ya era infracción desde el Decreto ley 3/2026.

El incentivo de alquilar y el coste de no hacerlo

En los contratos que se firmen desde el 2 de diciembre de 2026, la vivienda que se alquila por primera vez tiene una reducción propia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), de entre el 50 % y el 100 % del rendimiento neto, que no pueden aplicar los grandes tenedores. Las obras para preparar la vivienda pueden tributar al 10 % de IVA. Mantenerla vacía, en cambio, será más caro: sube la imputación de rentas en el IRPF a partir de 2027 y, en zona tensionada, el recargo del IBI sobre la vivienda vacía más de dos años deja de reservarse a quien tiene cuatro o más (el detalle, en el bloque 4). Recordemos que en Cataluña las personas jurídicas ya tributan por el impuesto autonómico sobre las viviendas vacías.

Para quien prefiera vender, la ganancia patrimonial obtenida por una persona física al transmitir a un ente público de vivienda una vivienda desocupada durante los dos años anteriores queda exenta hasta el 31 de diciembre de 2027: de forma total hasta 200.000 € de valor de transmisión, y de forma decreciente hasta 800.000 €.

3. ¿Qué cambia en los desahucios?

El decreto distingue según quién demanda y según la situación del inquilino.

Suspensión hasta 2030 para hogares vulnerables sin alternativa habitacional

Hasta el 31 de diciembre de 2030, los procesos para recuperar la vivienda frente a personas vulnerables sin alternativa habitacional pueden suspenderse, con dos regímenes distintos:

• Si demanda una entidad que compra por debajo de valor. Cuando el demandante adquiere inmuebles o carteras de préstamos por un precio claramente inferior a su valor de tasación, el juzgado suspende el proceso por auto, aunque haya sentencia, mientras no se haya practicado el lanzamiento. No hay compensación.
• En los demás casos. La suspensión se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años. Solo tienen derecho a compensación las personas físicas y las entidades dedicadas al alquiler asequible o social: como máximo, la renta dejada de percibir, los suministros impagados y las costas, sin lucro cesante ni daños morales. La paga la Administración competente en materia de vivienda, con intereses si se retrasa, y el inquilino sigue obligado a pagar la renta.

La suspensión no procede si prevalece la vulnerabilidad del propietario, o si este es una persona física con dos viviendas o menos y la vulnerabilidad del inquilino es económica.

Una enervación extraordinaria en los desahucios por impago

Cuando el inquilino demandado por impago está en situación de vulnerabilidad económica, la Administración dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses para ofrecerle una alternativa habitacional adecuada o para pagar o consignar la deuda, las costas y las cantidades devengadas. Mientras tanto, el procedimiento queda suspendido. Si paga, el proceso termina y el contrato continúa. Si no hace ninguna de las dos cosas, la Administración queda subrogada en la posición del inquilino como deudora, no hay lanzamiento y el contrato sigue vigente mientras persista la vulnerabilidad. Esta enervación es independiente de la ordinaria y cabe aunque ya se haya hecho el requerimiento de pago, pero no se aplica cuando demanda una de las entidades que compran por debajo de valor.

Ejecuciones hipotecarias y procedimientos en curso

En las ejecuciones hipotecarias, la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor; si no lo es, debe aportar una certificación del Registro de la Propiedad. La condición de gran tenedor se acredita, con carácter general, mediante certificación registral.

Las nuevas reglas se aplican también a los procedimientos ya iniciados (desahucio, precario, tutela de la posesión o derechos reales inscritos) en los que no se haya practicado el lanzamiento.

A nuestro juicio, la subrogación automática de la Administración deja preguntas abiertas que el propietario debe vigilar: cuándo y cómo pagará, y qué ocurre cuando la vulnerabilidad desaparezca. Para quien tenga un procedimiento en marcha, lo relevante es documentar desde el principio su propia condición de demandante y prever plazos más largos.

4. ¿Qué novedades fiscales incluye?

El título II del decreto modifica cinco impuestos, con fechas de efecto distintas.

IRPF del arrendador

Para los contratos que se firmen desde el 2 de diciembre de 2026, la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda deja de partir de un porcentaje general del 50 % y pasa a depender, sobre todo, de cómo evoluciona la renta respecto del contrato anterior:

• entre el 70 % y el 100 %, si la renta baja más de un 5 %;
• el 50 %, si se mantiene o baja hasta un 5 %;
• entre el 40 % y el 15 %, si sube, según la subida.

Hay porcentajes propios para la vivienda que se alquila por primera vez (del 50 % al 100 %, según la renta frente al índice de referencia, la zona y la edad del inquilino), para la cesión a una Administración o entidad sin fines lucrativos que la destine a alquiler social o a un programa público (70 %) y para la vivienda rehabilitada en los dos años anteriores (60 %). Si concurren varios, se aplica el mayor. El gran tenedor solo puede aplicar el 70 % o el 60 %; en los demás casos, no tiene reducción.

Los contratos celebrados hasta el 1 de diciembre de 2026 mantienen el régimen anterior. Además, durante la prórroga tácita cabe una reducción del 80 % si la renta no supera el índice de referencia y el arrendador no es gran tenedor.

IRPF del inquilino

Se crea una deducción estatal del 10 % de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €. La base máxima es de 11.630 € anuales hasta 23.007,20 € de base imponible y se reduce progresivamente a partir de ahí. No puede aplicarla quien tenga otra vivienda a menos de 50 kilómetros.

Imputación de rentas y venta a entes públicos

Desde el 1 de enero de 2027, la imputación de rentas por inmuebles no alquilados sigue una escala progresiva del 1,1 % al 3 % según la suma de los valores catastrales del contribuyente. En 2026 se mantiene el 1,1 % para los inmuebles situados en municipios con valores catastrales revisados desde 2012. La exención por venta a entes públicos se explica en el bloque 2.

IVA

Desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de apartamentos o viviendas amueblados a un mismo arrendatario por un máximo de treinta noches deja de estar exento y tributa al 10 %, salvo que se trate de la vivienda habitual del arrendador. El tipo del 10 % se extiende a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al alquiler habitual, y el superreducido del 4 %, a la entrega de viviendas protegidas con calificación permanente.

IBI

Desde 2027, y siempre que lo establezca la ordenanza fiscal, los ayuntamientos podrán recargar el IBI de las viviendas vacías más de dos años sin causa justificada. En zona tensionada, el recargo de hasta el 50 % se aplica a cualquier titular y llega al 100 % para quien tenga cuatro o más; fuera de ellas, solo afecta a quien tenga cuatro o más viviendas. En ambos casos puede aumentar a partir de tres años de desocupación.

En las zonas tensionadas, los inmuebles de uso turístico podrán soportar un recargo de hasta el 50 % de la cuota, que llega al 100 % si el titular tiene dos o más y al 150 % si tiene cuatro o más.

SOCIMI y plusvalía municipal

Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) soportarán, desde los ejercicios iniciados en 2026, un gravamen especial del 25 % (frente al 15 % general) sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento residencial. Se reduce a la mitad si más del 80 % del parque se destina a alquiler asequible, con porcentajes transitorios menores para 2026 y 2027, y desaparece si, además, el beneficio se reinvierte en alquiler asequible en un plazo de tres años.

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, se fijan nuevos coeficientes máximos para el método objetivo de cálculo, aplicables desde el 1 de diciembre de 2026.

5. ¿Qué más incluye el decreto?

El resto del decreto mira sobre todo a la oferta de vivienda, aunque algunas medidas afectan a inversores y familias.

• Límite a determinadas compras hasta 2030. Las entidades que compran viviendas o carteras de préstamos impagados por debajo de mercado, los grandes tenedores personas jurídicas y las entidades de su grupo no pueden adquirir viviendas gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por tasación independiente. Hay excepciones, como el destino a alquiler asequible o social durante al menos siete años.
• Parque público. Los inmuebles del Patrimonio del Estado y de la Seguridad Social pueden aportarse a Casa 47, la entidad estatal de vivienda. El precio de venta de las viviendas públicas queda limitado también en las transmisiones posteriores.
• Vivienda asequible. Es aquella cuyo precio o alquiler, gastos incluidos, no supera el 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio.
• Financiación de la oferta. Un Fondo de Vivienda de Impacto Social de 400 millones de euros, avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de hasta 2.000 millones para promotores de alquiler social o asequible y otros 280 millones para pymes de construcción industrializada.
• Programa TU CASA. Préstamos a interés cero para comprar la primera vivienda habitual con hipoteca: hasta el 20 % de su valor, con un máximo de 50.000 €, a devolver en diez años. La vivienda queda sujeta a un precio máximo de venta y, si se alquila, a un límite de renta.
• Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Un producto de ahorro con tributación diferida, con una modalidad para reinvertir la ganancia de la venta de viviendas. Su comercialización depende de una orden ministerial.