In Litigation, Private Law

El contracte de compravenda es defineix com aquell contracte en el qual li venedor s’obliga a lliurar un bé i transmetre la seva titularitat, i el comprador s’obliga a pagar un preu i rebre el bé. La formalització de la compravenda haurà de realitzar-se a través d’una escriptura pública notarial.

Per a l’adquisició efectiva del bé immoble, una vegada hem signat el contracte d’arres confirmatòries o penitencials segons més ens convingui, hem de procedir a formalitzar la compravenda mitjançant una escriptura pública notarial.

Quan adquirim un immoble, ens interessa protegir el nostre dret de propietat, i per a això hem d’inscriure’l en el Registre de la Propietat corresponent. És només així quan el nostre dret serà protegit davant tercers, evitant d’aquesta forma qualsevol privació o restricció del nostre dret real de propietat. El requisit per a inscriure qualsevol acte en un Registre és atorgar escriptura pública notarial, per la qual cosa el primer pas després de la signatura de les arres serà el de buscar un notari per a signar la compravenda. 

L’elecció del Notari serà a càrrec del comprador, tenint com a única limitació triar un Notari que tingui connexió amb algun dels elements de la compravenda, normalment, per raons pràctiques, es triarà un Notari del lloc en el qual es troba l’immoble.

En primer lloc, és important entendre les obligacions i conseqüències jurídiques que el contracte generarà entre les parts. Les compravendes realitzades sobre immobles que es trobin situats a Catalunya, queden regulades per les disposicions contingudes en la Llei 3/2017, de 15 de febrer, del llibre sisè del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i de modificació dels llibres primer, segon, tercer, quart i cinquè, que aquest mes de gener celebra el seu primer any de vigència.

El contracte de compravenda es defineix com aquell contracte en el qual li venedor s’obliga a lliurar un bé i transmetre la seva titularitat, i el comprador s’obliga a pagar un preu i rebre el bé. La pròpia definició del contracte ja posa de manifest les principals obligacions que es generen entre les parts.

L’elecció del Notari serà a càrrec del comprador, tenint com a única limitació triar un Notari que tingui connexió amb algun dels elements de la compravenda, normalment, es triarà un Notari del lloc en el qual es troba l’immoble

Així mateix, el venedor té l’obligació d’informar el comprador sobre les característiques del bé, pel quin en el moment de signatura de l’escriptura de compravenda, el Notari requerirà al venedor a fi que aporti una sèrie de documentació necessària per a procedir a la venda de l’immoble. Es tracta de documentació que acreditarà les característiques i estat tant real com jurídic de l’immoble objecte de compravenda.

  • Nota simple de l’immoble: la nota simple s’obté del Registre de la Propietat, en ella constaran les dades relatives a l’immoble, incloent la descripció d’aquest, la identitat dels titulars i les càrregues i afeccions que puguin estar gravant a l’immoble. Perquè el comprador no es vegi perjudicat, el venedor haurà d’acreditar que l’habitatge es transmet lliure de càrregues.
  • Cèdula d’habitabilitat: es tracta d’un acte administratiu que acredita el compliment de les condicions mínimes d’habitabilitat que ha de tenir un habitatge. A Catalunya, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, estableix que en qualsevol transmissió per venda d’un habitatge, és obligatori acreditar que l’habitatge compleix amb les condicions de qualitat exigibles per llei, i això es fa a través de la cèdula d’habitabilitat que haurà d’aportar el venedor el dia de la signatura.
  • Certificat d’eficiència energètica: aquest certificat inclou la informació objectiva sobre les característiques energètiques dels edificis. En 2007 es va establir l’obligació d’emetre un certificat energètic per als edificis de nova construcció, i a partir de 2013, mitjançant el Reial decret 235/2013, de 5 d’abril, pel qual s’aprova el procediment bàsic per a la certificació de l’eficiència energètica dels edificis, es va estendre l’obligació als edificis existents. Per tant, en qualsevol compravenda haurà d’aportar-se el certificat d’eficiència energètica, a fi que el comprador valori les condicions d’aquest.
  • Certificat de la comunitat de propietaris: el venedor haurà d’acreditar que es troba al corrent de pagament de les quotes de comunitat, i per a això, el secretari, amb l’autorització del president haurà d’expedir un certificat sobre l’estat de deutes de la comunitat. D’aquesta manera el comprador s’assegura que no haurà d’assumir despeses de comunitat anteriors a l’adquisició de l’habitatge.

Amb tot això quedarà acreditada la situació de l’immoble i el comprador podrà adquirir l’immoble amb seguretat. Per a assegurar una correcta perfecció del contracte, és recomanable tenir l’assessorament legal adequat d’un advocat des del principi fins al final de l’operació.

 

 

Cristina Bilbao
Advocada
Departament d’Àmbit personal i successió

Recent Posts

Leave a Comment

Contacte

Podeu enviar-nos un correu electrònic i us contestarem, tan aviat com sigui possible.