Les SOCIMI s’han configurat com un vehicle molt atractiu per a tot tipus d’iversor, tant per la seva favorable fiscalitat, como per la rendibilitat estable que ofereixen per l’obligació de distrubució de dividends a la que estan sotmeses. Veiem les principals característiques.
Fa ja alguns anys, en concret des de 2009, el legislador espanyol va buscar facilitar al ciutadà la inversió al mercat immobiliari del lloguer d’immobles mitjançant la inversió en un nou tipus de societats que oferissin una rendibilitat estable mitjançant distribució obligatòria dels seus resultats. Aquest tipus de societats es van inspirar en els REIT (Real Estigues Investment Trusts) estrangers i se’ls va denominar Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió al Mercat Immobiliari (SOCIMI). Posteriorment, en 2016, el règim de les SOCIMI va ser flexibilitzat, permetent la seva cotització en sistemes multilaterals de cotització (el MAB), eliminant limitacions al finançament i millorant el règim fiscal, la qual cosa va implicar que en l’actualitat sigui un instrument d’inversió realment atractiu.
A la publicació d’aquest article, el Govern ha proposat, als Pressupostos Generals de l’Estat de 2019 una sèrie de mesures entre les quals es modificaria lleugerament el règim fiscal aplicable a les SOCIMI, el qual, d’aprovar-se, analitzarem detalladament pròximament.
En l’actualitat, els principals requisits de les SOCIMI són els següents:
- Han de comptar amb un capital mínim de 5 milions d’euros.
- No tenen un límit màxim d’endeutament.
- Han d’invertir, almenys el 80% del seu actiu, en immobles urbans destinats al lloguer, terrenys per a la promoció d’immobles que es vagin a destinar a l’arrendament i/o en participació en altres SOCIMI o REIT.
- La inversió pot realitzar-se en un o diversos actius immobiliaris.
- Han de cotitzar en mercats regulats o en sistemes multilaterals de negociació (més flexibles, com el MAB)
- Serà obligatori la distribució via dividends de, com a mínim, el 80% del benefici de cada exercici.
- Els immobles en els quals s’inverteixi hauran de romandre arrendats (o oferts en arrendament) un mínim de 3 anys.
- L’accionariat
El règim fiscal especial preveu una tributació exclusiva de les rendes obtingudes per la SOCIMI en seu dels seus socis, per la qual cosa les SOCIMI tributen, amb caràcter general, al tipus de gravamen del zero per cent.
Règim fiscal de la SOCIMI
Les societats que optin pel règim especial previst en la Llei de l’Impost de societats relatiu a les SOCIMI, hauran de complir amb els requisits de caràcter regulatori i societari per poder fer-ho.
El règim fiscal especial preveu una tributació exclusiva de les rendes obtingudes per la SOCIMI en seu dels seus socis, per la qual cosa les SOCIMI tributen, amb caràcter general, al tipus de gravamen del zero per cent. No obstant això, si haguessin accionistes amb una participació igual o superior al 5% que no tributessin a un tipus de gravamen igual o superior al 10%, la SOCIMI haurà de tributar per aquestes rendes al 19%.
A més, es preveuen beneficis fiscals per les SOCIMI en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, entre les quals destaquem la bonificació del 95% de la quota de l’impost aplicable a l’adquisició d’habitatges destinats a l’arrendament i a l’adquisició de terrenys per a la promoció d’habitatges destinats a l’arrendament, sempre que es compleixi amb el requisit mínim de tinença.
Règim fiscal del soci
Socis que siguin SOCIMI: com hem comentat, es permet la inversió, per part d’una SOCIMI en una altra, la qual cosa implicarà que les rendes que obtingui la sòcia tampoc tributin en seu d’aquesta.
Socis que siguin societats o no residents amb Establiment Permanent: La societat integrarà les rendes obtingudes en el seu Impost de societats, tributant al tipus general del 25%. Com és obvi, no podrà aplicar-se l’exempció prevista en l’article 21 de la Llei de l’Impost de societats.
Socis persones físiques contribuents de l’IRPF: s’aplicarà el que es disposa en l’article 25.1.a) de l’a el Llei de l’IRPF, per la qual cosa els dividends percebuts seran considerats rendiments del cabdal mobiliari i tributaran a la base imposable de l’estalvi del contribuent sense cap especialitat.
Socis contribuents del IRNR sense Establiment Permanent: com succeeix amb els residents, no es preveu cap especialitat, per la qual cosa serà aplicable el que es disposa en l’article 14.1.h) de la LIRNR, això és, la Directiva Matriu Filial, així com els Convenis de Doble Imposició subscrits per Espanya.
Així doncs, el règim de les SOCIMI es configura com un vehicle inversor molt atractiu per a grans i petits contribuents, especialment per la seva baixa tributació, consistent, per norma general, únicament en el gravamen en la renda de l’estalvi de l’inversor.
Carlos Muñoz
Advocat
Departament de Wealth Management
