El Govern de la Generalitat ha aprovat el passat 21 de maig un nou decret llei que té per objectiu limitar temporalment els preus del lloguer en els barris i ciutats amb falta acreditada d’habitatge assequible. Aquesta norma faculta al Ple de l’Ajuntament de Barcelona per a declarar la ciutat o parts dels seus barris com a àrea amb mercat d’habitatge tensionada, condició indispensable per a la limitació dels preus. En el cas de la resta de municipis, la competència per a declarar-los com a mercat d’habitatges tensionada correspon al Departament de Territori de la Generalitat.
Efectivitat i entrada en vigor de la mesura.
Perquè la mesura tingui efectivitat cal, previ tràmit de consulta, audiència i informació pública, els municipis que disposen d’Índex de Referència de Lloguer, sol·licitin de forma motivada i d’acord amb la casuística que preveu l’article 2, la declaració d’una àrea amb mercat d’habitatges tensionada, al Departament de Territori de la Generalitat.
Per a la ciutat de Barcelona, s’aplica un règim singular, i és el propi ajuntament qui, per acord del seu Consell Plenari pot acordar quals àmbits de la ciutat justifica l’aplicació de la contenció de rendes.
La resolució declarant l’àrea del mercat de l’habitatge tensionada, ha d’anar acompanyada d’una memòria amb les actuacions que portessin a efecte les Administracions per a atenuar o revertir la situació de mercat tibant en àrees que se sol·licita. Aquesta declaració serà de caràcter temporal, per un període màxim de cinc anys, encara que la norma permet retallar-lo o allargar-lo si la situació el justifica.
Impacte de les mesures sobre els nous contractes que se celebrin en una àrea declarada de mercat tibant.
Per als habitatges destinats a habitatge habitual de l’arrendatari, els preus màxims de l’arrendament són els següents:
Índex referencia +10% = import inicial màxim d’aplicació ordinària als nous contractes (article 6).
Índex referencia +20% = excepció per a habitatges nous / gran rehabilitació (durant 5 anys segons l’article 11). En els tres primers anys, no s’aplica no tan sols aquest topall del 20% (segons la disposició transitòria segona).
Índex referencia superior +5% = excepció per a habitatges amb característiques singulars justificades en el contracte, que no tingui en compte el càlcul de l’índex (servei de porteria, zona comunitària, piscina).
Renda dels contractes preexistents situats en l’àrea declarada de mercat tibant.
En contractes preexistents situats en l’àrea declarada de mercat tibant amb una renda superior al preu de referència, calculat segons les indicacions anteriors, l’import de la renda inicial, independentment que sigui renovació de contracte entre les mateixes parts, o es tracti d’un contracte amb uns nous arrendataris, es podrà fixar com a renda màxima inicial del nou contracte la mateixa del contracte anterior, sempre que el preu de l’últim any respongui a regles d’actualització o elevació de la renda establertes per la llei (article 10).
Les despeses generals i de serveis individuals, en contractes celebrats en els àmbits afectats per la contenció de rendes, pot pactar-se la seva assumpció per part de l’arrendatari, en els termes i dins dels límits legals (LAU). En aquest cas, és necessari fer constar de forma desglossada la renda i les despeses assumides per l’arrendatari.
En contractes que acabat el termini de durada obligatòria per l’arrendador s’hagin realitzat obres de millora en l’habitatge, es podrà elevar la renda d’acord amb els termes que preveu la llei, encara que superi el límit del càlcul que resulti de l’índex de referència més el diferencial corresponent.
En una obligació que en tots els contractes de les àrees declarades com a tibants, consti l’índex de referència que les parts considerin aplicable, i que la fulla obtinguda en el càlcul s’adjunti al contracte d’arrendament (article 7).
La revisió de rendes en els contractes celebrats en àrees declarades com a tibants, cal fer constar expressament com a pacte en el contracte i s’utilitzarà per a l’actualització de l’índex de garantia de competitivitat (IGC)(article 8).
En totes les ofertes de lloguer d’àrees declarades de mercat tibant, cal informar de l’aplicació de l’Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges que correspongui (article 14).
No serà aplicable el règim de contenció de rendes previst en el Decret llei en els habitatges amb una superfície útil superior a 150 m2.
Conseqüències de la no aplicació de la mesura.
El cobrament per part de l’arrendador de rendes que sobrepassin els límits establerts donarà dret a l’arrendatari a sol·licitar la devolució de les quantitats percebudes en excés, més l’interès legal. Les demandes que tinguin per objecte la determinació de la renda i el reemborsament de les rendes pagades en excés en contractes d’arrendament d’habitatges subjectes al règim de contenció de renda es decidiran en judici verbal, amb independència de la seva quantia.
Terminis d’aplicació efectiva del Decret llei.
Aquest Decret llei entra en vigor l’endemà de la seva publicació en el DOGC (23/5/2019), però no hi ha cap possibilitat que aquesta mesura pugui tenir vigència efectiva en cap ciutat, fins que els acabats de formar ajuntaments sol·licitin la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tensionada i el Departament de Territori i Sostenibilitat ho aprovi.
En tot cas, aquest Decret llei ha de ser convalidat abans pel Parlament de Catalunya i és possible que algun grup parlamentari el sotmeti al dictamen del Consell de GarantiesEstatutàries abans de la seva convalidació.
En cas de convalidació pel Parlament de Catalunya, la possible interposició de recurs d’inconstitucionalitat per part del Govern davant el Tribunal Constitucional limitaria la seva vigència.
Joan Carles Díez
Administrador de Finques
Departament Inversió immobiliari
