En un recent article analitzàvem la conveniència de la utilització de societats per a la inversió en immobles, arribant a la conclusió que, com a norma general, des del punt de vista tributari, serà aconsellable la utilització de societats de capital quan el nombre d’immobles en els quals s’inverteixi sigui major.
El principal problema sorgeix quan el que es pretén és aportar a una societat uns immobles el valor dels quals d’adquisició és baix. Recordem que, en aquest cas, la persona física aportarà els immobles a la societat i la societat integrarà en el seu actiu els immobles pel seu valor en aquest moment, rebent el soci accionis o participacions de la companyia pel referit valor.
Aquesta transmissió tributarà en l’IRPF qui aporta, pel guany patrimonial obtingut calculada en funció de la diferència entre el valor d’adquisició de l’immoble i el valor de mercat al moment de l’aportació. Igualment, l’operació també estarà subjecta a l’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal), que gravarà la transmissió en funció dels anys de tinença de l’immoble per part de qui transmet. Així doncs, el cost fiscal de l’aportació no dinerària dels immobles la farà inviable en nombroses ocasions.
No obstant això, en alguns casos serà possible l’aportació evitant (o millor dit, diferint) la referida tributació, i serà en aquells en els quals sigui possible aplicar el règim fiscal especial de les fusions, escissions, aportacions d’actius, bescanvi de valors i canvi de domicili social d’una Societat Europea contingut en el capítol VII de la Llei de l’Impost de societats.
El règim fiscal especial de les fusions, escissions, aportacions d’actius, bescanvi de valors i canvi de domicili social d’una Societat Europea
Aquest règim fiscal especial ens permetrà, a grans trets, aportar els immobles a una societat existent o de nova creació, adquirint-los aquesta al seu cost històric, és a dir, pel valor que els va adquirir en el seu moment qui aporta, no reportant-se ni l’IRPF ni la plusvàlua municipal per qui aporta. No obstant això, estem davant un règim de diferiment, la qual cosa significa que, a efectes fiscals, la societat haurà d’integrar en el seu actiu l’immoble pel valor que ho va adquirir el soci el que implicarà unes despeses per amortització menors i un major benefici en cas de transmissió, donant lloc a ajustos fiscals en el IS de la companyia. El mateix succeirà amb la data d’adquisició a l’efecte de la plusvàlua municipal, havent-se de computar la data d’adquisició de l’immoble per part del soci.
Per a l’aplicació del règim, es requerirà que els immobles estiguin afectes a una activitat econòmica al moment de l’aportació (per a l’afectació serà necessària la utilització dels immobles per desenvolupar una activitat econòmica durant almenys tres anys), comptant amb mitjos humans i materials per al desenvolupament d’aquesta; i recordem que perquè es consideri que s’està realitzant una activitat econòmica en el cas de l’arrendament, s’haurà de comptar amb, com a mínim, una persona contractada laboralment i a jornada completa per a la gestió de l’activitat.
A l’anterior hem d’afegir que el règim requereix el compliment d’una sèrie de requisits dels quals destaquem el fet que l’operació no ha de pretendre l’evasió o frau fiscal, la qual cosa s’aconseguirà quan s’efectuï per motius econòmics vàlids, això és, que no tingui com a única finalitat l’estalvi fiscal, si bé en aquests casos la protecció patrimonial que ofereix la societat mitjançant la limitació de la responsabilitat sol configurar-se com un motiu econòmic vàlid.
D’altra banda, ens trobem davant un règim fiscal especial molt avantatjós, alhora que complex, no pretenent aquest article una anàlisi exhaustiva del règim, però sí una aproximació a una possibilitat per reestructurar patrimonis d’una certa importància.
Carlos Muñoz
Advocat
Departament de Wealth
Management
