Freqüentment ens pregunten si és més convenient invertir en immobles a través d’una societat o si, en cas contrari, és millor ostentar la titularitat com a persona física. Com podeu imaginar, no hi ha una única resposta, així que vegem, en resum, les principals claus que ens haurien de fer decidir:
Ús propi
Si el que estem planejant és la inversió en un immoble per usar-ho i no per rendibilitzar-ho, per exemple, una segona residència; en la majoria dels casos serà més recomanable comprar a títol personal, ja que la normativa relativa a les operacions vinculades, que ens requereix que totes les operacions entre soci i societat es portin a valor de mercat, ens requerirà el pagament d’un lloguer a la societat per l’ús personal que li donarem a l’habitatge, la qual cosa fa inviable aquesta opció.
Responsabilitat
Les societats limitades i anònimes limiten la responsabilitat a l’aportació dels socis a la societat, per la qual cosa qualsevol risc quedarà limitat a l’àmbit de la societat, sense afectar al restant patrimoni del soci.
Millor règim fiscal
Les societats de capital poden aplicar els règims especials de l’impost de societats i aquí els que més ens interessaran són el de modificacions estructurals i, especialment, el d’entitats dedicades a l’arrendament d’habitatges, això sí, sempre que desenvolupin una activitat econòmica. Igualment, aquelles famílies que pretenguin l’aplicació dels beneficis fiscals per a l’empresa familiar, compliran amb major facilitat els requisits, ja que bastarà amb que els compleixi un membre de la família. Recordem que els beneficis fiscals per a l’empresa familiar ens donarà una bonificació del 95% en l’impost sobre successions i l’exempció en l’Impost sobre Patrimoni.
Societat patrimonial vs activitat econòmica
L’article 5 de la Llei de l’Impost de societats preveu que per al cas d’arrendament d’immobles, s’entendrà que existeix activitat econòmica, únicament quan para la seva ordenació s’utilitzi, almenys, una persona emprada amb contracte laboral i jornada completa. En aquest sentit, el requisit d’activitat econòmica serà requisit per aplicar la majoria de règims especials i beneficis fiscals, per la qual cosa haurem de valorar si ens compensa contractar a una persona, en cas contrari, les societats
comencen a perdre atractiu.
Impost de societats vs rendimints del capital immobiliari
En la majoria dels casos, quan una persona física obté rendiments per l’arrendament d’immobles, tributa en el seu IRPF com a rendiments del capital immobiliari a la base imposable general obtenint, en cas d’arrendament d’habitatges, una bonificació del 60% sobre el rendiment, mentre que aquesta bonificació no existeix en el cas de l’impost de societats.
Plusvàlua municipal
Amb la transmissió de la societat a diferència d’amb la transmissió dels immobles, no es reportarà l’impost sobre l’increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana, ja que el que es transmeten són accions o participacions.
Conclusió
Com veiem, l’opció de tinença d’immobles per una persona física té avantatges i inconvenients en comparació de la utilització de societats de capital, així que el recomanable serà analitzar cas per cas. Malgrat això, en la majoria de casos, quan ens trobem davant un menor nombre d’immobles, en la seva majoria habitatges, no compensarà la utilització de societats de capital, que tenen uns majors costos de gestió i que requereixen la contractació d’una persona a jornada completa per poder aplicar certs beneficis fiscals.
No obstant això, quan ens trobem davant un patrimoni amb cert volum, serà molt recomanable la utilització de vehicles societaris que ens permetran l’aplicació de beneficis fiscals, a més de limitar la responsabilitat dels socis.
Carlos Muñoz
Advocat
Departament de Wealth
Management
