En els contractes d’arrendament per a ús diferent d’habitatge, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU)en el seu art.4.3 deixa llibertat perquè les parts siguin les que decideixin a la seva voluntat quins seran els pactes que regularan aquest contracte, tals com la durada d’aquest.
No obstant això, existeix la possibilitat que l’arrendatari manifesti la seva voluntat de desistir al contracte d’arrendament del local de forma anticipada, abans de la finalització del terme acordat en el contracte. Això pot ser degut al mal funcionament del negoci, o a la falta d’acord entre les parts quant a augments de renda o altres condicions.
En aquest cas, cal determinar quins seran les conseqüències jurídiques i econòmiques, en primer lloc haurem d’estar a l’acordat en el contracte, i veure si hi ha una clàusula que prevegi la resolució anticipada o no. En cas que existeixi tal previsió, estarem al que es disposa en el contracte i res impedeix que el contracte d’arrendament quedi extingit, ja que està previst per la voluntat de les parts el desistiment per part de l’arrendatari, on s’hauran pactat els terminis de preavís i la possible indemnització a l’arrendador.
El problema succeeix quan aquesta situació no s’ha previst en el contracte. En aquest cas, si l’arrendatari comuniqués la seva voluntat de desistir del contracte amb antelació a la finalització d’aquest, l’arrendador tindrà dues opcions:
- Oposar-se al desistiment i exigir el compliment del contracte d’arrendament
- Prestar la seva conformitat i reclamar una indemnització pels danys i perjudicis que el desistiment li hagi causat.
En el primer cas, si l’arrendador no està conforme amb el desistiment, al no estar prevista aquesta possibilitat en el contracte subscrit entre les parts, podrà sol·licitar a l’arrendatari el compliment del contracte, en virtut de l’article 1.124 del Codi Civil, que consistirà en la reclamació del pagament de les rendes deus. Aquestes es corresponen amb les mensualitats que restin per complir fins a arribar a la durada acordada.
No obstant això, en el segon cas, si l’arrendador presta la seva conformitat al desistiment plantejat per l’arrendatari, podrà exigir el pagament d’una indemnització pels danys i perjudicis que hagi sofert a causa de la resolució anticipada de l’arrendament del local. A diferència dels arrendaments d’habitatge, no existeix una precisió concreta en la Llei d’Arrendaments Urbans sobre la indemnització per a resolució anticipada en arrendaments per a ús diferent de l’habitatge.
La jurisprudència s’ha pronunciat de diferent forma en funció de la situació concreta del cas. Alguns tribunals apliquen per analogia l’article 11.2 de la LAU per a arrendaments d’habitatge, acordant que la indemnització a pagar per l’arrendatari ha de ser una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir.
No obstant això, si l’arrendador pot acreditar l’existència de prejudicis concrets que siguin de major nivell quantitatiu que el que correspon a la indemnització de l’article 11.2 de la LAU, el Tribunal pot acordar una indemnització major, de conformitat amb l’article 1.106 del Codi Civil. Haurà d’estar-se a cada cas concret.
És per això, que és altament recomanable que en el moment de subscripció del contracte s’estableixin de forma clara les clàusules del contracte, i especialment aquelles referides al desistiment anticipat. En contractes de llarga durada, és possible que l’arrendatari, per circumstàncies sobrevingudes es vegi en la necessitat de desistir del contracte amb antelació a la finalització acordada. Com hem exposat, la indemnització a l’arrendador en aquest cas no queda expressament regulada en el llei, per la qual cosa la millor opció serà la de preveure aquesta possibilitat i fixar una quantitat indemnitzatòria per a l’arrendat. Per això i a fi de protegir els interessos dels nostres clients, des de CIM oferim un assessorament en la redacció de contractes d’arrendament de local, en el qual es prevegin totes les situacions, evitant així haver de realitzar reclamacions judicials.
Juan Carlos Díez
Administrador de finques
Departament d’Inversió immobiliària
