La derogació del Reial decret llei, no causa l’anul·lació dels efectes produïts durant la seva vigència, al no tenir efectes retroactius sobre l’aprovat pel Consell de Ministres el mes passat.
El Reial decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer que el passat 18 de desembre es va publicar en el BOE, ha estat derogat pel Congrés de Diputats.
La norma a partir de la seva publicació deixa de tenir validesa, però els contractes que es van signar a partir del 18 de desembre i fins a la seva derogació i posterior publicació en el BOE, es regularan per les condicions d’aquesta norma que ha estat en vigor durant 35 dies, i seran exigibles entre les parts, sense possibilitat de modificació, excepte mutu acord entre els intervinents. Pel que aquests contractes tindran una durada mínima de cinc anys més tres de pròrroga tàcita si es tractava de persona física, mentre que era de set si es tractava que l’arrendador era persona jurídica.
Després de la no convalidació i publicació el 24 de gener en el BOE de la derogació, els contractes d’arrendaments tornaran a estar regits per la Llei d’Arrendaments Urbans 24/1994 i posterior modificació del 2013, per això, els contractes que se signin des d’aquesta data tornaran a tenir una durada de tres anys com a mínim, més un de pròrroga. També deixarà de tenir vigència la modificació referent a la limitació quant a la fiança i a la garantia addicional, així com quedarà sense efecte a partir de la data de publicació de la derogació del reial decret l’exempció del pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials.
No cal oblidar que l’augment dels lloguers és produït per un augment de la demanda. És aquí on les administracions han de fer el seu treball i fomentar i generar habitatge públic i social.
Perquè els preus baixin, la qual cosa s’hauria de fer és augmentar l’oferta, i aquest Reial decret llei anava a provocar que els propietaris dels pisos no traguessin els habitatges al mercat del lloguer, ja que no els donaven suficients garanties, i davant tal inseguretat l’arrendador desistia a llogar l’habitatge.
La derogació del Reial decret llei, no causa l’anul·lació dels efectes produïts durant la seva vigència, al no tenir efectes retroactius sobre l’aprovat pel Consell de Ministres el mes passat
El lloguer és un negoci que comporta un risc per a l’arrendador i és normal que s’intenti cobrir amb el màxim de garanties possible. Si limites aquesta possibilitat, l’arrendador es plantejarà l’opció de no llogar, llavors estem creant un problema en el mercat, ja que l’accés a determinats habitatges queda condicionat a les garanties econòmiques de l’arrendatari, i si aquest no pot garantir-les, i d’altra banda estem limitant a poder demanar un nombre superior de mensualitats quant a fiança, l’arrendador no tindrà més remei de no arriscar-se i no llogar-li l’habitatge a aquest inquilí. Amb aquest tipus de mesures estem limitant l’arrendament a arrendataris amb un cert nivell econòmic, i discriminant a uns altres que cobríem amb unes mensualitats de renda com a garantia addicional.
També hi ha la possibilitat de buscar fórmules pal·liatives de tipus fiscal per a frenar la pujada dels preus, i desincentivar als propietaris dels habitatges en la pujada dels preus, per a així poder beneficiar-se d’elles.
La veritat és que la derogació d’aquest reial decret llei ha de considerar-se positiva per la falta de concreció de la qual pecava en les modificacions efectuades, així com la confusió que hagués ocasionat en molts aspectes d’aquest.
Ara, ens veiem en un període d’incertesa, sense saber si el Govern tornarà a aprovar un altre reial decret, però aquesta vegada amb la suficient elaboració i sense pressa, i amb el beneplàcit dels grups polítics, per a evitar una altra desfeta. Tot fa pensar que possiblement en els pròxims mesos el partit de govern negociarà una nova proposta. Seguim perquè esperant una nova LAU que finalment eviti tants conflictes segons la data dels contractes d’arrendaments, però avui dia veiem complicat una solució a causa de les diferents opinions polítiques existents.
Juan Carlos Díez
Administrador de Finques
Departament de Inversió immobiliària
