Els desperfectes a la finalització de l’arrendament és un dels temes més conflictius en un contracte de lloguer d’habitatge. Sol ser molt freqüent que el propietari de l’habitatge observi danys tant durant la vigència del contracte d’arrendament com, sobretot, a la finalització d’aquest.
Si es produeixen determinats danys i l’arrendador és capaç de provar que són per culpa de l’arrendatari, llavors podrà reclamar judicialment perquè aquest assumeixi el pagament de la reparació dels danys. Aquest assumpte genera molts processos judicials, ja que no hi ha acord sobre l’origen dels danys, l’arrendador vol cobrar de la fiança els danys i l’arrendatari vol recuperar els diners.
La Llei d’Arrendaments Urbans en el seu article 21 diu que la conservació de l’habitatge correspon a l’arrendador, i que les petites reparacions provocades per l’ús són a cago de l’arrendatari. Si aquestes últimes l’arrendador no té constància durant la durada de l’arrendament, el normal és que s’assabenti que els danys existeixen a la finalització de l’arrendament.
La forma correcta a la finalització del contracte d’arrendament per a l’arrendador és que tant ell com l’arrendatari signin un document de finalització de contracte en el qual tots dos reconeixen que es retornen les claus i que l’arrendador accepta, si l’inquilí està al corrent de pagament, que ocorre amb la fiança, que danys s’han observat en l’habitatge i quals són atribuïbles a l’inquilí. Amb aquest document l’arrendador haurà rebut les claus i la possessió de l’habitatge i tot ha quedat ben documentat, arribant a poder reclamar els danys produïts en reconèixer l’inquilí l’existència d’aquests.
Aquesta situació és la ideal, però no obstant això no es dóna gairebé mai. L’habitual és que l’inquilí ferm un document conforme et lliura les claus, en cas que ni vulgui signi el document, és convenient que l’arrendador agafi les claus sempre en presència d’algun testimoni. Si no hi hagués testimoni o document signat és millor no acceptar les claus de l’habitatge, el risc per a l’arrendador és elevat, ja que l’arrendatari podria denunciar a aquest per violació de domicili, sense tenir proves l’arrendador del lliurament de les claus i possessió de l’habitatge.
Per tant, davant aquesta situació, el que cal fer és interposar una demanda de desnonament reclamant-li les rendes que es vagin generant, i que sigui el jutjat qui lliuri l’habitatge i que sigui l’autoritat judicial qui estengui acta de l’estat del pis, per a posteriorment poder reclamar en un nou procés els danys.
En el cas que tinguem les claus, ja siguin aconseguides per la signatura d’un document o mitjançant la presència d’un testimoni que pugui corroborar el lliurament d’aquestes. El pas següent és descobrir els danys existents en l’immoble o en determinats béns, si l’arrendador observa aquests danys té tot el dret a reclamar-los, ja que l’immoble ha de ser retornat en les mateixes condicions en què el va cedir en el seu moment a l’inquilí, a excepció de la deterioració que s’hagi produït per l’ús normal.
El primer que fa l’arrendador en aquests casos sol ser quedar-se amb la fiança per a sufragar el cost dels desperfectes ocasionats. En la majoria dels casos és suficient per a reparar els danys, però que passa quan la fiança no és suficient o quan a més l’arrendatari deixa de pagar l’últim mes i l’arrendador es queda sense fiança.
En aquest cas, l’arrendador no té una altra opció que reclamar judicialment la reclamació dels danys sobre la base dels articles 1555 i 1556 del Codi Civil. Cal recordar que el Codi Civil és aplicable amb caràcter supletori, per la qual cosa si no hi ha res pactat per les parts en el contracte d’arrendament en matèria de danys, serà aplicable els articles esmentats.
Correspon a l’arrendador el fet probatori de l’existència dels danys i la culpabilitat de l’arrendatari. L’arrendador com a prova podrà aportar testimonis, una acta notarial amb el corresponent reportatge fotogràfic ja sigui el dia del lliurament de les claus o al més aviat possible, a més de la corresponent valoració d’un perit dels danys produïts.
Una vegada interposada la reclamació judicial per danys en l’immoble, si el jutge dóna la raó a l’arrendador, aquell no obligarà l’arrendatari a pagar l’import dels danys, sinó que li condemnarà a pagar. No és el mateix condemnar a pagar que obligar a pagar, el jutge no pot obligar a pagar si l’arrendatari no té solvència econòmica o béns que se li puguin embargar. Com cosa li serà molt difícil el cobrament a l’arrendatari, encara que la sentència sigui favorable, ja que no suposa una garantia de cobrament, sinó que el jutge dicta a l’inquilí que pagui, però si aquest no té solvència.
En conclusió, a l’inici de l’arrendament es recomana deixar constància de l’estat en el qual es lliura mitjançant un reportatge fotogràfic de l’immoble i mobiliari, per a poder comparar-lo quan finalitzi el contracte. I a la finalització de l’arrendament, l’arrendador realitzi un reconeixement de l’immoble, podent acredita l’existència dels desperfectes mitjançant testimonis, fotografies, acta notarial, perits, etc.
Si té qualsevol dubte sobre aquest tema prec es posi en contacte amb aquest despatx.
Joan Carles Díez
Administrador de Finques
Departament d’Inversió immobiliària
