In Wealth Management

¿Qué ocurre cuando el arrendador o el arrendatario quieren llevar a cabo una obra en la vivienda? ¿Qué diferencia hay entre obras de conservación y de mejora? ¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario a su inquilino? ¿Puede el arrendatario plantear una reducción de la renta por los trastornos ocasionados?

Diferenciaremos entre obras de conservación y obras de mejora:

  • Obras de conservación: son las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. (Art.21 LAU)
  • Obras de mejora: no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda, sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble. (Art.22 LAU)

En caso de obras de conservación, el arrendador está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, siempre y cuanto el deterioro que haga necesarias tales obras no sea responsabilidad del arrendatario y, sin aumento de renta al arrendatario.

El arrendatario deberá comunicar al propietario, a la mayor brevedad posible, la necesidad de llevar a cabo la reparación. Pero, se tendrá que retrasar las obras hasta la finalización del contrato, si fuese posible, en caso de ser urgente el arrendatario deberá soportarla.
Si la obra durase más de 20 días, el propietario está obligado a disminuir el importe del alquiler al inquilino en la parte proporcional de la vivienda de cuyo uso esté siendo privado.

Las pequeñas reparaciones (cristales, persianas, cerraduras, grifos, bombillas, etc.) propias del uso diario serán a cargo siempre y por cuenta del arrendatario.

Si la obra durase más de 20 días, el propietario está obligado a disminuir el importe del alquiler al inquilino en la parte proporcional de la vivienda de cuyo uso esté siendo privado

Cuando se tratan de obras de mejora, el arrendatario está obligado a soportarlas si no pudiera diferirse a la conclusión del arrendamiento. En este caso, el arrendador deberá notificar al arrendatario la obra por escrito con al menos tres meses de antelación, indicando su naturaleza, fecha de comienzo, duración y el coste previsible. Además, el inquilino tendrá un mes desde la notificación para rescindir el contrato, si las obras afectasen de forma acusada al uso de la vivienda. Si así ocurriera, el arrendador no podrá comenzar las obras hasta que no transcurran dos meses desde el desistimiento del contrato. Pero si el arrendatario decide soportar las obras, éste tendrá derecho a una reducción en la renta proporcional a la parte de la vivienda que no esté disfrutando, así como a una indemnización de los gastos que las obras le puedan ocasionar. Eso sí, el inquilino podrá negarse a la realización de las obras siempre y cuando pueda demostrar que no son justificables y que éstas pueden ser pospuestas.

Después de haber realizado las obras de mejora, el arrendador una vez transcurridos los tres primeros años de duración del contrato tendrá derecho a elevar la renta teniendo en cuenta determinadas condiciones y circunstancias, salo que se haya pactado lo contrario.

¿Qué pasa si el arrendatario quiere realizar algún tipo de obra? Art.23

El arrendatario está autorizado a realizar algunas obras, sin necesidad de consentimiento del propietario, como son las obras urgentes de conservación o reparación, las pequeñas reparaciones o las obras de adaptación, instalación o acondicionamiento de la vivienda. La LAU establece algunos casos en los que el arrendatario necesita del consentimiento previo y escrito del arrendador.

Si las obras implican una modificación de los elementos estructurales de la vivienda o una disminución en las condiciones de seguridad, con el consiguiente riesgo de derrumbamiento. Si el arrendatario no ha obtenido el consentimiento por escrito del arrendador, éste puede instar la consiguiente demanda por resolución del contrato y exigir al arrendatario que reponga la vivienda a su estado anterior o conservar la modificación efectuada sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Finalmente, la ley permite que el arrendatario minusválido (Art.24) pueda realizar obras en la vivienda necesarias para la adaptación a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente o a la de los familiares que con él convivan.

Asimismo, el arrendatario estará obligado, a la finalización del contrato, a reponer la vivienda a su estado anterior, si así lo exige el arrendador.

 

Juan Carlos Díez
Administrador de Fincas
Departamento de Wealth Management

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