El régimen fiscal especial prevé una tributación exclusiva de las rentas obtenidas por la SOCIMI en sede de sus socios, por lo que las SOCIMI tributan, con carácter general, al tipo de gravamen del cero por ciento.
Hace ya algunos años, en concreto desde 2009, el legislador español buscó facilitar al ciudadano la inversión en el mercado inmobiliario del alquiler de inmuebles mediante la inversión en un nuevo tipo de sociedades que ofrecieran una rentabilidad estable mediante distribución obligatoria de sus resultados. Este tipo de sociedades se inspiraron en los REIT (Real Estate Investment Trusts) extranjeros y se les denominó Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Posteriormente, en 2016, el régimen de las SOCIMI fue flexibilizado, permitiendo su cotización en sistemas multilaterales de cotización (el MAB), eliminando limitaciones a la financiación y mejorando el régimen fiscal, lo que implicó que en la actualidad sea un instrumento de inversión realmente atractivo.
A la publicación de este artículo, el Gobierno ha propuesto, en los Presupuestos Generales del Estado de 2019 una serie de medidas entre las cuales se modificaría ligeramente el régimen fiscal aplicable a las SOCIMI, el cual, de aprobarse, analizaremos en detalle próximamente.
En la actualidad, los principales requisitos de las SOCIMI son los siguientes:
1. Deben contar con un capital mínimo de 5 millones de euros.
2. No tienen un límite máximo de endeudamiento.
3. Deben invertir, al menos el 80% de su activo, en inmuebles urbanos destinados al alquiler, terrenos para la promoción de inmuebles que se vayan a destinar al arrendamiento en otras SOCIMI o REIT.
4. La inversión puede realizarse en uno o varios activos inmobiliarios. Deben cotizar en mercados regulados o en sistemas multilaterales de negociación (más flexibles, como el MAB)
5. Será obligatorio la distribución vía dividendos de, como mínimo, el 80% del beneficio de cada ejercicio.
6. Los inmuebles en los que se invierta deberán permanecer arrendados (u ofrecidos en arrendamiento) un mínimo de 3 años.
8. El accionariado
El régimen fiscal especial prevé una tributación exclusiva de las rentas obtenidas por la SOCIMI en sede de sus socios, por lo que las SOCIMI tributan, con carácter general, al tipo de gravamen del cero por ciento.
Régimen fiscal de la SOCIMI
Las sociedades que opten por el régimen especial previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades relativo a las SOCIMI, deberán cumplir con los requisitos de carácter regulatorio y societario para poder hacerlo.
El régimen fiscal especial prevé una tributación exclusiva de las rentas obtenidas por la SOCIMI en sede de sus socios, por lo que las SOCIMI tributan, con carácter general, al tipo de gravamen del cero por ciento. No obstante, si hubieran accionistas con una participación igual o superior al 5% que no tributasen a un tipo de gravamen igual o superior al 10%, la SOCIMI deberá tributar por dichas rentas al 19%.
Además, se prevén beneficios fiscales para las SOCIMI en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, entre las cuales destacamos la bonificación del 95% de la cuota del impuesto aplicable a la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y a la adquisición de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, siempre que se cumpla con el requisito mínimo de tenencia.
Régimen fiscal del socio
Socios que sean SOCIMI: como hemos comentado, se permite la inversión, por parte de una SOCIMI en otra, lo que implicará que las rentas que obtenga la socia tampoco tributen en sede de ésta.
Socios que sean sociedades o no residentes con Establecimiento Permanente: La sociedad integrará las rentas obtenidas en su Impuesto sobre Sociedades, tributando al tipo general del 25%. Como es obvio, no podrá aplicarse la exención prevista en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
Socios personas físicas contribuyentes del IRPF: se aplicará lo dispuesto en el artículo 25.1.a) del al Ley del IRPF, por lo que los dividendos percibidos serán considerados rendimientos del capital mobiliario y tributarán en la base imponible del ahorro del contribuyente sin ninguna especialidad.
Socios contribuyentes del IRNR sin Establecimiento Permanente: como sucede con los residentes, no se prevé ninguna especialidad, por lo que será de aplicación lo dispuesto en el artículo 14.1.h) de la LIRNR, esto es, la Directiva Matriz Filial, así como los Convenios de Doble Imposición suscritos por España.
Así pues, el régimen de las SOCIMI se configura como un vehículo inversor muy atractivo para grandes y pequeños contribuyentes, en especial por su baja tributación, consistente, por norma general, únicamente en el gravamen en la renta del ahorro del inversor.
Carlos Muñoz
Abogado
Departament0 de Wealth Management
