Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse, por tanto, contrario a la buena fe.

Conforme a la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebran con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y estuvieran subsistentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, continuaron rigiéndose por las normes del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia disposición transitoria.

La mencionada transitoria estableció que a la subrogación por causa de muerte a que se refería el art. 58 LAU 1964 sería de aplicación el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994, que dice “El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido, …”.
Como se puede observar por la redacción del artículo se exige al que pretenda subrogarse, la notificación por escrito del fallecimiento y su voluntad de continuar con el contrato. Debe hacerlo por escrito y en el plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento, adjuntando el certificado de defunción y prueba de que cumple los requisitos para subrogarse.

En base a este precepto los tribunales eran muy rigurosos con este requisito, sin dicha comunicación escrita en un plazo de tres meses desde la fecha de fallecimiento, no existía derecho a subrogarse por caducidad de la acción. El contrato se daba por extinguido y había que dejar la vivienda si el arrendador así lo pedía.

El Pleno del Tribunal Supremo en reciente sentencia de fecha 20/07/2018 * ha flexibilizado el criterio de la notificación de la subrogación en el arrendamiento de vivienda, estableciendo resumidamente lo siguiente:

“Cuando el arrendador, a pesar de que no se le haya remitido la comunicación, tenga pleno conocimiento de la voluntad de subrogación, no procederá la extinción del contrato”.

La extinción del contrato puede ser injusta cuando, a pesar de no haberse notificado nada, el arrendador conoce el fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ella. Por consiguiente, el problema en un juicio será probar dicho conocimiento, no será fácil en muchos casos. A tal efecto, señala el alto tribunal, que la falta de notificación no puede producir el efecto de extinguir el contrato de arrendamiento imposibilitando la subrogación del interesado, cuando el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y existe la voluntad de subrogación de quién tiene derecho a ella, pues ello resultaría contrario a la buena fe.
Es decir, el Tribunal Supremo entiende que, por encima de formalismos (notificación efectiva), lo esencial es que el arrendador tenga conocimiento del fallecimiento de la parte arrendataria y de la voluntad de subrogación de quién tenga derecho a ella.
Teniendo en cuenta este nuevo criterio judicial, cómo actuaremos según qué parte somos en el contrato:

• En caso del arrendatario, se tiene que comunicar por escrito en el plazo de tres meses y según el art. 16.3 de la LAU.
• Si es el arrendador, y no recibe la comunicación escrita en el plazo de tres meses desde el fallecimiento, hay que notificar al nuevo arrendatario la extinción del contrato y que debe dejar la vivienda.

Si el arrendador es conocedor, por el medio que sea, del fallecimiento y la voluntad de subrogarse, en el caso de interponer una demanda judicial, está podría ser desestimada por los tribunales y con la consiguiente condena en costas judiciales.

Esta sentencia no debe entenderse como un cambio radical y absoluto en la interpretación del Tribunal Supremo, sino una flexibilización de los requisitos formales que permita atender al caso concreto y verificar en cada situación particular si la parte arrendadora conocía o no el hecho de la defunción y, ante todo, la voluntad de subrogación en el sujeto. Y en ambos casos, bajo el filtro de la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico.

Juan Carlos Díez
Administrador de Fincas
Departamento de Wealth Management