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El Gobierno de la Generalitat ha aprobado el pasado 21 de mayo un nuevo decreto ley que tiene por objetivo limitar temporalmente los precios del alquiler en los barrios y ciudades con falta acreditada de vivienda asequible. Esta norma faculta al Pleno del Ayuntamiento de Barcelona para declarar la ciudad o partes de sus barrios como área con mercado de vivienda tensionada, condición indispensable para la limitación de los precios. En el caso del resto de municipios, la competencia para declararlos como mercado de viviendas tensionada corresponde al Departament de Territori de la Generalitat.

Efectividad y entrada en vigor de la medida.

Para que la medida tenga efectividad hay que, previo trámite de consulta, audiencia e información pública, los municipios que disponen de Índice de Referencia de Alquiler, soliciten de forma motivada y de acuerdo con la casuística que prevé el artículo 2, la declaración de un área con mercado de viviendas tensionada, al Departament de Territori de la Generalitat.

Para la ciudad de Barcelona, se aplica un régimen singular, y es el propio ayuntamiento quien, por acuerdo de su Consell Plenari puede acordar cuales ámbitos de la ciudad justifica la aplicación de la contención de rentas.

La resolución declarando el área del mercado de la vivienda tensionada, ha de ir acompañada de una memoria con las actuaciones que llevaran a efecto las Administraciones para atenuar o revertir la situación de mercado tenso en áreas que se solicita. Esta declaración será de carácter temporal, por un período máximo de cinco años, aunque la norma permite recortarlo o alargarlo si la situación lo justifica.

Impacto de las medidas sobre los nuevos contratos que se celebren en un área declarada de mercado tenso.

Para las viviendas destinadas a vivienda habitual del arrendatario, los precios máximos del arrendamiento son los siguientes:

Índice referencia +10% = importe inicial máximo de aplicación ordinaria a los nuevos contratos (artículo 6).

Índice referencia +20% = excepción para viviendas nuevas / gran rehabilitación (durante 5 años según el artículo 11). En los tres primeros años, no se aplica no tan solo este tope del 20% (según la disposición transitoria segunda).

Índice referencia superior +5% = excepción para viviendas con características singulares justificadas en el contracto, que no tenga en cuenta el cálculo del índice (servicio de portería, zona comunitaria, piscina).

Renta de los contratos preexistentes situados en el área declarada de mercado tenso.

En contratos preexistentes situados en el área declarada de mercado tenso con una renta superior al precio de referencia, calculado según las indicaciones anteriores, el importe de la renta inicial, independientemente que sea renovación de contrato entre las mismas partes, o se trate de un contrato con unos nuevos arrendatarios, se podrá fijar como renta máxima inicial del nuevo contrato la misma del contrato anterior, siempre que el precio del último año responda a reglas de actualización o elevación de la renta establecidas por la ley (artículo 10).

Los gastos generales y de servicios individuales, en contratos celebrados en los ámbitos afectados por la contención de rentas, puede pactarse su asunción por parte del arrendatario, en los términos y dentro de los límites legales (LAU). En este caso, es necesario hacer constar de forma desglosada la renta y los gastos asumidos por el arrendatario.

En contratos que acabado el plazo de duración obligatoria por el arrendador se hayan realizado obras de mejora en la vivienda, se podrá elevar la renta de acuerdo con los términos que prevé la ley, aunque supere el límite del cálculo que resulte del índice de referencia más el diferencial correspondiente.

En una obligación que en todos los contratos de las áreas declaradas como tensas, conste el índice de referencia que las partes consideren aplicable, y que la hoja obtenida en el cálculo se adjunte al contrato de arrendamiento (artículo 7).

La revisión de rentas en los contratos celebrados en áreas declaradas como tensas, hay que hacer constar expresamente como pacto en el contrato y se utilizará para la actualización del índice de garantía de competitividad (IGC) (artículo 8).

En todas las ofertas de alquiler de áreas declaradas de mercado tenso, hay que informar de la aplicación del Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que corresponda (artículo 14).

No será de aplicación el régimen de contención de rentas previsto en el Decreto Ley en las viviendas con una superficie útil superior a 150 m2.

Consecuencias de la no aplicación de la medida.

El cobro por parte del arrendador de rentas que sobrepasen los límites establecidos dará derecho al arrendatario a solicitar la devolución de las cantidades percibidas en exceso, más el interés legal. Las demandas que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de las rentas pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de viviendas sujetas al régimen de contención de renta se decidirán en juicio verbal, con independencia de su cuantía.

Plazos de aplicación efectiva del Decreto-Ley.

Este Decreto-ley entra en vigor al día siguiente de su publicación en el DOGC (23/5/2019), pero no hay ninguna posibilidad que esta medida pueda tener vigencia efectiva en ninguna ciudad, hasta que los recién formados ayuntamientos soliciten la declaración de área con mercado de vivienda tensionada y el Departament de Territori i Sostenibilitat lo apruebe.

En todo caso, este Decreto-ley tiene que ser convalidado antes por el Parlament de Catalunya y es posible que algún grupo parlamentario lo someta al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries antes de su convalidación.

En caso de convalidación por el Parlament de Catalunya, la posible interposición de recurso de inconstitucionalidad por parte del Gobierno ante el Tribunal Constitucional limitaría su vigencia.

 

 

Joan Carles Díez
Administrador de Fincas
Departamento Inversión inmobiliaria

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