In Wealth Management

Frecuentemente nos preguntan si es más conveniente invertir en inmuebles a través de una sociedad o si, de lo contrario, es mejor ostentar la titularidad como persona física. Como podéis imaginar, no hay una única respuesta, así que veamos, en resumen, las principales claves que nos deberían hacer decidir:

Uso propio

Si lo que estamos planeando es la inversión en un inmueble para usarlo y no para rentabilizarlo, por ejemplo, una segunda residencia; en la mayoría de los casos será más recomendable comprar a título personal, ya que la normativa relativa a las operaciones vinculadas, que nos requiere que todas las operaciones entre socio y sociedad se lleven a valor de mercado, nos requerirá el pago de un alquiler a la sociedad por el uso personal que le daremos a la vivienda, lo que hace inviable esta opción.

Responsabilidad

Las sociedades limitadas y anónimas limitan la responsabilidad a la aportación de los socios a la sociedad, por lo que cualquier riesgo quedará limitado al ámbito de la sociedad, sin afectar al restante patrimonio del socio.

Mejor régimen fiscal

Las sociedades de capital pueden aplicar los regímenes especiales del impuesto de sociedades y aquí los que más nos interesarán son el de modificaciones estructurales y, en especial, el de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, eso sí, siempre y cuando desarrollen una actividad económica. Igualmente, aquellas familias que pretendan la aplicación de los beneficios fiscales para la empresa familiar, cumplirán con mayor facilidad los requisitos, puesto que bastará con que los cumpla un miembro de la familia. Recordemos que los beneficios fiscales para la empresa familiar nos dará una bonificación del 95% en el impuesto sobre sucesiones y la exención en el Impuesto sobre Patrimonio.

Sociedad patrimonial vs actividad económica

El artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre sociedades prevé que para el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En este sentido, el requisito de actividad económica será requisito para aplicar la mayoría de regímenes especiales y beneficios fiscales, por lo que tendremos que valorar si nos compensa contratar a una persona, de lo contrario, las sociedades empiezan a perder atractivo.

Impuesto sobre sociedades vs rendimientos del capital inmobiliario

En la mayoría de los casos, cuando una persona física obtiene rendimientos por el arrendamiento de inmuebles, tributa en su IRPF como rendimientos del capital inmobiliario en la base imponible general obteniendo, en caso de arrendamiento de viviendas, una bonificación del 60% sobre el rendimiento, mientras que dicha bonificación no existe en el caso del impuesto sobre sociedades.

Plusvalía municipal

Con la transmisión de la sociedad a diferencia de con la transmisión de los inmuebles, no se devengará el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, puesto que lo que se transmiten son acciones o participaciones.

Conclusión

Como vemos, la opción de tenencia de inmuebles por una persona física tiene ventajas e inconvenientes en comparación con la utilización de sociedades de capital, así que lo recomendable será analizar caso por caso. Pese a ello, en la mayoría de casos, cuando nos encontremos ante un menor número de inmuebles, en su mayoría viviendas, no compensará la utilización de sociedades de capital, que tienen unos mayores costes de gestión y que requieren la contratación de una persona a jornada completa para poder aplicar ciertos beneficios fiscales.

Sin embargo, cuando nos encontremos ante un patrimonio con cierto volumen, será muy recomendable la utilización de vehículos societarios que nos permitirán la aplicación de beneficios fiscales, además de limitar la responsabilidad de los socios.

 

Carlos Muñoz
Abogado
Departamento de Wealth
Management

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