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En los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su art.4.3 deja libertad para que las partes sean las que decidan a su voluntad cuáles serán los pactos que regularán dicho contrato, tales como la duración del mismo.

Sin embargo, existe la posibilidad de que el arrendatario manifieste su voluntad de desistir al contrato de arrendamiento del local de forma anticipada, antes de la finalización del término acordado en el contrato. Ello puede ser debido al mal funcionamiento del negocio, o a la falta de acuerdo entre las partes en cuanto a aumentos de renta u otras condiciones.

En este caso, hay que determinar cuáles van a ser las consecuencias jurídicas y económicas, en primer lugar deberemos estar a lo acordado en el contrato, y ver si hay una cláusula que prevea la resolución anticipada o no. En caso de que exista tal previsión, estaremos a lo dispuesto en el contrato y nada impide que el contrato de arrendamiento quede extinguido, ya que está previsto por la voluntad de las partes el desistimiento por parte del arrendatario, donde se habrán pactado los plazos de preaviso y la posible indemnización al arrendador.

El problema sucede cuando esta situación no se ha previsto en el contrato. En este caso, si el arrendatario comunicara su voluntad de desistir del contrato con antelación a la finalización del mismo, el arrendador tendrá dos opciones:

  • Oponerse al desistimiento y exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento
  • Prestar su conformidad y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios que el desistimiento le haya causado.

En el primer caso, si el arrendador no está conforme con el desistimiento, al no estar prevista esta posibilidad en el contrato suscrito entre las partes, podrá solicitar al arrendatario el cumplimiento del contrato, en virtud del artículo 1.124 del Código Civil, que consistirá en la reclamación del pago de las rentas adeudas. Estas se corresponden con las mensualidades que resten por cumplir hasta llegar a la duración acordada.

Sin embargo, en el segundo caso, si el arrendador presta su conformidad al desistimiento planteado por el arrendatario, podrá exigir el pago de una indemnización por los daños y perjuicios que haya sufrido a causa de la resolución anticipada del arrendamiento del local. A diferencia de los arrendamientos de vivienda, no existe una precisión concreta en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la indemnización para resolución anticipada en arrendamientos para uso distinto de la vivienda.

La jurisprudencia se ha pronunciado de diferente forma en función de la situación concreta del caso. Algunos tribunales aplican por analogía el artículo 11.2 de la LAU para arrendamientos de vivienda, acordando que la indemnización a pagar por el arrendatario debe ser una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Sin embargo, si el arrendador puede acreditar la existencia de prejuicios concretos que sean de mayor nivel cuantitativo que el que corresponde a la indemnización del artículo 11.2 de la LAU, el Tribunal puede acordar una indemnización mayor, de conformidad con el artículo 1.106 del Código Civil. Deberá estarse a cada caso concreto.

Es por ello, que es altamente recomendable que en el momento de suscripción del contrato se establezcan de forma clara las cláusulas del contrato, y especialmente aquellas referidas al desistimiento anticipado. En contratos de larga duración, es posible que el arrendatario, por circunstancias sobrevenidas se vea en la necesidad de desistir del contrato con antelación a la finalización acordada. Como hemos expuesto, la indemnización al arrendador en este caso no queda expresamente regulada en el ley, por lo que la mejor opción será la de prever esta posibilidad y fijar una cantidad indemnizatoria para el arrendado. Por ello y a fin de proteger los intereses de nuestros clientes, desde CIM ofrecemos un asesoramiento en la redacción de contratos de arrendamiento de local, en el que se prevean todas las situaciones, evitando así tener que realizar reclamaciones judiciales.

 

 

Juan Carlos Díez
Administrador de fincas
Departamento de inversión inmobiliaria

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