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El destino del local será único y exclusivo, y cualquier cambio en dicho destino deberá ser consentido de forma expresa por el arrendador. El incumplimiento de esta condición permitirá al arrendador resolver el contrato.

En los arrendamientos de local de negocio, propietario e inquilino acuerdan la actividad que se va a desarrollar en él, a través de una cláusula introducida en el contrato donde se establecerá cuál va a ser el destino del local, de forma única y exclusiva. Por lo tanto, al constar en el contrato, el arrendatario adquiere la obligación de no modificar la actividad a realizar durante la vigencia del contrato.

Asimismo, por lo que se refiere al destino del local, el Código Civil (artículo 1555.2ª) establece la obligación de destinar el bien arrendado al uso pactado, por lo que, si durante la vigencia del contrato el inquilino quiere cambiar la actividad acordada en el contrato, deberá consultarlo previamente con el propietario, quien deberá prestar su autorización expresa.

El arrendador tendrá la facultad de decidir si acepta el cambio o si, por las circunstancias de la nueva actividad, le interesa denegar el cambio y negociar unas nuevas condiciones del arrendamiento.

Por tanto si el arrendador no está de acuerdo con el cambio de destino del local arrendado, podrá exigir

  • El cumplimiento del contrato y cese en la nueva actividad.
  • La resolución del contrato por incumplimiento del destino previsto.

 

Sin embargo, si la actividad se mantiene y únicamente se amplía la oferta, no será necesaria la autorización del arrendador, puesto que el destino no se va a modificar. Ejemplo de ello sería si el destino inicial fuera de venta de prendas de vestir para adultos y posteriormente también se incluyera la venta de prendas para niños.

El problema se plantea cuando la nueva actividad es simultánea a la que ya se está realizando y puede calificarse como complementaria de ésta. Los tribunales en estos casos suelen ser flexibles con el arrendatario, aun cuando se haya pactado en el contrato un destino concreto. Desarrollar una actividad complementaria no es, en principio, un incumplimiento grave, por lo que los tribunales no lo consideran causa de resolución contractual. En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia en la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 21-12-2007, nº 1320/2007, rec. 4800/2000, entendiendo que el hecho de ampliar el destino del local ampliando los productos de venta no implica una modificación del destino, ya que se trata de productos que están estrechamente relacionados con la actividad principal. En este caso, debemos siempre atender a lo contenido en el contrato y a la intención de las partes, supletoriamente será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código civil.

Asimismo, no siempre puede solicitarse la resolución contractual por parte del arrendador en caso de modificación del destino del local. En los contratos de arrendamiento anteriores a 1985, será de aplicación la LAU de 1964, que establece en su artículo 114 un listado de causas de resolución contractual, donde no entra la modificación del destino del local. En este sentido la jurisprudencia se ha pronunciado optando por el cumplimento contractual y no por la resolución del contrato. Concretamente, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª. S 16-12-1991, rec. 143/1990, se pronuncia en este sentido, en dicha sentencia se discute la procedencia de la resolución contractual en un caso en que el arrendatario modifica el uso del local de farmacia a venta de uso de artículos de papelería, suponiendo ello un cambio absoluto del destino del local. El Tribunal decidió no condenar a la resolución del contrato, sino que se estableció que la arrendataria debía cumplir la estipulación del contrato de arrendamiento y volver a destinar el local a lo pactado en dicho contrato.

En conclusión, conviene tanto a arrendador como arrendatario establecer con detalle la actividad que el arrendatario va a desarrollar en local objeto de arrendamiento, así como qué actividades van a tener la consideración de complementarias, lo que sin duda les dará una seguridad jurídica en sus relaciones en la medida que eliminará la incertidumbre de una resolución judicial en el sentido de si el cambio de orientación en la actividad comercial, que a menudo exige el mercado, es causa de resolución o de incumplimiento del contrato.

Por ello es siempre conveniente que en el momento de formalizar un contrato de arrendamiento de local, tanto arrendador como arrendatario sean asesorados por un profesional en la materia.

 

 

Juan Carlos Díez
Administrador de fincas
Departamento de inversión inmobiliaria

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