¿Qué es el precario? Y diferencia con el comodato

Antes de que hablemos de la diferencia entre precario y comodato referido al ámbito inmobiliario, es imprescindible saber primero el significado de estas dos figuras jurídicas que pueden causar confusión y que sus diferencias son mínimas.

Dada la similitud entre ambas situaciones, es importante estudiar con detalle el supuesto, ya que dependerá de estos detalles si estemos ante un precario o un comodato.

Vivienda o local cedido en Precario

La situación de precario carece de regulación normativa concreta, si bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia la definen como aquella situación cuando un tercero (precarista) ocupa un bien ajeno, sin tener título válido para ello, ya sea por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor el que tenía, sin pagar ninguna renta o precio.

Además, la cesión se hace sin establecer una duración determinada o sin especificar el uso concreto. Es la situación que se da con frecuencia cuando el propietario entrega la vivienda al hijo, amigo, etc., también se da cuando el ocupa es un extraño al propietario que lleva viviendo gratis y sin contrato por cualquier circunstancia o bien tiene un título extinguido que ya ha perdido su eficacia.

Vivienda o local cedido en Comodato

El comodato es un contrato de préstamo regulado por los artículos 1741 y siguientes del Código Civil. Se produce cuando el propietario, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer un inmueble, entrega a otra persona la vivienda estableciendo una duración determinada o un uso concreto sin pagar renta a cambio del uso. El Tribunal Supremo lo define como “un contrato de uso por el que una parte entrega a la otra una cosa para que la use, durante un tiempo o para un uso concreto”. Hay dos partes, comodante y comodatario, donde solo nacen obligaciones para el comodatario, que debe conservar y servirse de la cosa, y, devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó, aparte está el supuesto caso de que el comodante tuviese urgente necesidad de ello, conforme el artículo 1749 de Código Civil.

Un casi que se da frecuentemente es cuando los padres entregan la vivienda al hijo de forma gratuita para que la use mientras termina sus estudios universitarios.

Un contrato de uso por el que una parte entrega a la otra una cosa para que la use, durante un tiempo o para un uso concreto

Diferencia entre Precario y Comodato.

Uso: En el precario el inmueble no se entrega para un uso concreto, es un acto de tolerancia del dueño. En el comodato en cambio ha de entregarse por un motivo y para un uso concreto.

Duración: En el precario no sabemos cuando termina la situación de préstamo del inmueble, es decir, se ha cedido al precarista sin establecer una duración determinada o, al menos, determinable. En el comodato si que conocemos cuando va a terminar el préstamo, ya que las partes han fijado una duración determinada del préstamo o, por lo menos, determinable.

Momento para reclamar: En el precario se puede reclamar en cualquier momento la devolución del inmueble, mientras que en el comodato, el comodante no podrá reclamar la devolución del inmueble al comodatario antes del vencimiento del plazo fijado, o haya concluido el uso para el que se prestó. Con excepción como indica el artículo 1749 del Código Civil cuando tenga necesidad urgente del inmueble.

Procedimiento: El procedimiento que hay que seguir para reclamar el inmueble, en el caso de precario será el juicio verbal de desahucio, mientras que en el comodato el procedimiento adecuado será el juicio ordinario, si bien existen bastantes sentencias en los últimos años, que consideran que si no se trata de una cuestión compleja puede regularse por el juicio verbal.

Como conclusión, en el precario no existe plazo ni uso determinado, en el comodato se entrega la cosa un tiempo determinado o para destinarlo a un uso concreto.