In Wealth Management

Si se puede recuperar la vivienda arrendada siempre que la duración del contrato sea inferior a tres años

¿Dónde se recoge la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador?

El artículo 9 de la LAU es el que recoge en su apartado 3º la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

“No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si as partes no llegan a un acuerdo distinto”.

Este artículo permite al arrendatario estar en la vivienda alquilada el tiempo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento. Así, si el contrato es de diez años entonces el arrendatario podrá permanecer diez años en la vivienda.

Pero si este tiempo de duración pactado es inferior a tres años (un año o dos, por ejemplo) entonces el arrendatario podrá estar hasta el tercer año si así lo desea. Esto es lo que la LAU llama “prórroga obligatoria”.

Solo puede haber prórroga obligatoria en los contratos de menos de tres años de duración

“Prórroga obligatoria” y la reforma de 2013

Consiste en que si el contrato dura menos de tres años, cuando llegue su vencimiento (por ejemplo al llegar a los doce meses si se pactó por un año) entonces el arrendatario tiene derecho a que entre en juego la prórroga obligatoria, es decir, en ese momento el contrato se prorrogará por un año más. Y así hasta que el contrato alcance una duración total de tres años.

Solo puede haber prórroga obligatoria en los contratos de menos de tres años de duración (en los demás, no). En los contratos de tres años o más no cabe alegar necesidad de la vivienda por parte del arrendador, salvo que se haya pactado así el contrato.

Contratos de menos de tres años de duración

La reforma de la LAU del 2013 ha traído consigo un motivo, muy utilizado por los arrendadores. El arrendatario podrá estar en la vivienda hasta el tercer año, excepto que el arrendador o determinados familiares suyos necesiten la vivienda para constituir en ella su vivienda habitual.
Ahora el arrendador podrá notificar al arrendatario en el mismo momento que llegue la fecha de vencimiento del contrato (o en cualquier momento posterior) y tendrá que conceder en ese escrito un plazo de, al menos, dos meses para que éste proceda al desalojo. Aunque el artículo 9 LAU no lo mencione, se recomienda que el preaviso sea fehaciente (por burofax).

Personas que pueden tener necesidad de la vivienda

El arrendador puede impedir que opere la prórroga obligatoria el contrato en determinadas situaciones:

  • El arrendador necesita la vivienda para habitarla él como vivienda permanente.
  • El arrendador necesita la vivienda para que la destinen a vivienda permanente sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (arrendador, sus padres, sus hijos o su cónyuge).

Sanciones

El segundo párrafo del artículo 9.3 LAU establece que si han pasado tres meses desde la extinción del contrato de arrendamiento o desde el desalojo y las personas mencionadas anteriormente no la hubieran ocupado en ese periodo, entonces el inquilino podrá optar en el plazo de 30 días entre:

  • Exigir un nuevo contrato de arrendamiento para él de hasta tres años de duración si así lo desea, manteniéndose el resto de condiciones del contrato iguales que las del contrato extinguido. Además, podrá exigir ser indemnizado por los gastos que le ocasionó el desalojo, en su caso, hasta el momento de la reocupación.
  • Exigir una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que faltara por cumplir hasta completar tres.

 

Juan Carlos Díez
Administrador de Fincas
Departamento de Wealth Management

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