In Wealth Management

No es obligatorio inscribir el contrato de alquiler en el registro de la propiedad, pero sí muy aconsejable tanto para el inquilino como para el arrendador, ya que las ventajas que se obtendrán serán mayores que los costes.

La principal preocupación del arrendador y arrendatario a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento es la seguridad jurídica, es decir, que en él se contemplen las condiciones con las que se preserven los intereses de uno y otro evitando sorpresas desagradables.

Tras las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos acometidas a mediados de 2013, la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad puede tener importantes beneficios para arrendador y arrendatario, sobre todo ante determinadas circunstancias. Es cierto, que la inscripción tiene un coste superior al simple contrato privado entre las partes, pero hay ocasiones en las que una correcta garantía es imprescindible.

No existe la obligación de inscribirlo en el Registro de la Propiedad, de hecho, la mayoría de los contratos no se registran. Sin embargo, solo en este caso registrarlo se llega a contar con una completa protección jurídica.
El procedimiento es similar al de cualquier otra escritura pública: se acude a un notario para que certifique el acuerdo y que verificará que no existe ninguna ilegalidad en él. Ese documento oficial es el que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Los arrendatarios de una finca para uso distinto de vivienda harán muy bien en inscribir su contrato de alquiler

Ventajas para el arrendatario.

La publicidad del Registro de la Propiedad otorga una seguridad frente a terceros, más concretamente ante posibles adquirentes de la propiedad. Existen dos posibilidades cuando una persona compra una vivienda que está arrendada, si está inscrita o no.

Si la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad: El nuevo propietario se subroga en los derechos y obligaciones del antiguo propietario frente al arrendatario del inmueble. El contrato debe de haber sido inscrito con anterioridad a la venta del inmueble.

En caso de que no exista dicha inscripción, y la vivienda es adquirida por otra persona: El nuevo propietario no tiene que acatar el contrato de arrendamiento, sino que puede extinguirlo. En este caso, el nuevo propietario deberá notificarle su decisión al arrendatario, el cual tendrá derecho a continuar durante tres meses, abonándole la renta y demás cantidades que se devenguen al nuevo propietario.

Ventajas para el arrendador.

La LAU establece que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula que permita al arrendador recuperar de inmediato el uso de la vivienda en caso de impago de la renta pactada, siempre que el acuerdo haya sido inscrito en el registro.

Si el arrendador no consigue cobrar, puede requerir al arrendatario a través de un juez o de un notario para que abone lo que debe. Pasado diez días, si no ha pagado o no ha justificado el retraso, el mismo juez o notario declararía finalizado el acuerdo y podrá efectuarse el desahucio.

Desventajas para el arrendatario y arrendador

La principal, es la burocracia y el coste. No hay un coste fijo, dependerá del precio del alquiler pactado y de la duración del contrato, si bien, en los arrendamientos de vivienda se considera el inmueble arrendado al menos por el plazo mínimo de duración, que actualmente es de tres años.

Existe una limitación en los derechos del arrendatario en el caso de que la vivienda esté hipotecada con anterioridad a la firma del contrato. Si el propietario no paga la hipoteca y se inicia un proceso de ejecución, el arrendatario puede ser desahuciado, aunque el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad y él esté al corriente de pago.

Los trámites que realizar para inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad son:

Escritura pública o elevación a Escritura pública del contrato privado de arrendamiento.
Acudir a un notario con el contrato privado del arrendamiento, para que lo convierta en un documento público. Indicar en dicho contrato la descripción de la finca: población, calle, número y situación dentro del edificio de la finca arrendada, superficie y linderos de ésta. Constar la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Si el arrendatario solicita inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, pacte que él asuma los gastos. Asimismo, pacte expresamente en el contrato que éste quedará resuelto por falta de pago.

Liquidación del impuesto correspondiente por Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Inscripción del contrato de alquiler en el registro de la propiedad.
En la inscripción deberá constar el plazo acordado y, en su caso, las prórrogas pactadas más allá de las previstas por la legislación.

 

 

 

Juan Carlos Díez

Administrador de Fincas

Departamento de Wealth Management

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  • Juan Heres
    Responder

    Buenas tardes.

    Antes de nada muchas gracias por el post.

    En estos momentos soy propietario desde hace semanas de una finca rústica con una estación de telefonía. En la escritura de compra-venta se deja claro y meridiano que compro a cuerpo cierto, libre de cargas, gravámenes y arrendamientos.

    Ya se han puesto en contacto conmigo la empresa de telecomunicaciones para que me subrogue al anterior contrato de arrendamiento, pero al no estar inscrito en el Registro entiendo que estoy en condiciones de pedir un nuevo contrato con nuevas condiciones, sobre todo económicas.

    Por otra parte, ¿no sería mía la antena? Entiendo que no y no es mi intención enttar en esos temas, pero sí a efectos de negociar.

    Creo que no debería subrogarme pues ese contrato está extinguido y sí proponer un nuevo contrato en el que yo participe y negocie.

    ¿Qué opinión le merece?

    Muchas gracias.

    • CIM
      Responder

      Para poder subrogarse el contrato tendría que estar vigente. Por el hecho que el arrendador venda la finca no significa que el contrato este vencido. Tendría que estudiarse el contrato para determinar si es inscribible en el registro. Saludos.

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