In Private Law

El contracte d’arrendament entre en tàcita reconducció una vegada han finalitzat el termini de durada del contracte i les seves pròrrogues, i les parts continuen amb la relació arrendatícia.

La durada dels contractes d’arrendament serà aquella acordada entre les parts en el moment de la signatura del contracte. La llei d’Arrendaments Urbans estableix un sistema de terminis mínims i pròrrogues per als arrendaments d’habitatge. Després de l’entrada en vigor de la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans a principis d’aquest any, es va modificar el termini mínim de durada dels contractes d’arrendament d’habitatge, diferenciat si l’arrendador és persona física o jurídica. Per al cas que l’arrendador sigui persona física s’estableix una durada mínima de 5 anys, i per al cas que l’arrendador sigui persona jurídica el termini mínim serà de 7 anys, tot això queda recollit en l’article 9 de la llei.

Posteriorment, en l’article 10 s’estableix el sistema de pròrrogues, pel qual si a la finalització del contracte (quan almenys hagi transcorregut el període de durada mínima de cinc anys o set anys si l’arrendador és persona jurídica), cap de les parts manifesta la seva voluntat de no renovar el contracte, aquest es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys addicionals. Durant la pròrroga, l’arrendatari pot manifestar la seva voluntat de no renovar el contracte.

Cal tenir en compte, que el contracte prorrogat es continuarà regint pel règim legal al qual estigués sotmès, és a dir, per la normativa que es trobés vigent en el moment de la signatura del contracte d’arrendament, ja que el contracte prorrogat no suposa un nou contracte, quedant prorrogades les condicions contingudes en aquest.

Una vegada finalitzat el termini de durada del contracte (sempre que hagi transcorregut la durada mínima del contracte), i les pròrrogues de caràcter obligatori contingudes en la llei, si les parts continuen amb la relació arrendatícia, es considera que el contracte entra en el que es denomina “tàcita reconducció”.

La tàcita reconducció, no es troba en la Llei d’Arrendaments Urbans, sinó que la seva regulació apareix en el Codi Civil, concretament l’art. 1566 estableix sobre aquest tema que:
“Si en acabar el contracte, roman l’arrendatari gaudint quinze dies de la cosa arrendada amb aquiescència de l’arrendador, s’entén que hi ha tàcita reconducció pel temps que estableixen els articles 1.577 i 1.581, tret que hagi precedit requeriment.”

Per tant, segons el que es desprèn de l’article i de conformitat amb l’exposat més amunt, si en finalitzar el contracte i les pròrrogues, les parts no manifestes la seva voluntat de finalitzar el contracte, i continuen amb la relació durant 15 dies, s’entén que existeix consentiment tàcit de totes dues parts i per tant, el contracte d’arrendament entra en tàcita reconducció. En el cas que l’arrendador manifesti la seva voluntat de donar per finalitzat el contracte, i requereixi a l’arrendatari perquè procedeixi a la devolució de l’immoble, no es donarà la tàcita reconducció, ja que ha d’existir el consentiment de totes dues parts.

El dubte que es planteja a partir d’aquest moment, és la durada del contracte, que queda establerta de nou en el Codi Civil, on l’art. 1581 disposa que:

“Si no s’hagués fixat termini a l’arrendament, s’entén fet per anys quan s’ha fixat un lloguer anual, per mesos quan és mensual, per dies quan és diari.”

Per tant, caldrà estar al que es disposa en el contracte d’arrendament, per a poder determinar els nous terminis de durada. Normalment en els contractes d’arrendament sol fixar-se un lloguer anual o mensual.

La tàcita reconducció ve regulada en el Codi Civil, i serà aplicable quan una vegada finalitzat el contracte, l’arrendatari roman durant quinze dies en l’immoble, amb el consentiment de l’arrendador

Per a determinar la durada exacta del contracte d’arrendament, tant en habitatges com en locals, haurà d’estar-se en primer lloc als pactes entre les parts en el contracte d’arrendament, per la qual cosa és important estudiar cada cas concret per a determinar en quin moment es troba. Si té dubtes sobre el seu contracte d’arrendament i la durada d’aquest, tant si es tracta del propietari de l’immoble o de l’inquilí, des del nostre departament de Private Law li oferim l’assessorament necessari per a analitzar la seva situació concreta i determinar si el seu contracte d’arrendament es troba en termini contractual o legal, pròrroga o si ha entrat en tàcita reconducció.

 

 

 

Cristina Bilbao
Advocada
Departament de Private Law

Recent Posts

Leave a Comment

Contacte

Podeu enviar-nos un correu electrònic i us contestarem, tan aviat com sigui possible.