Catalunya podia haver estat la primera comunitat autònoma amb intervenció pública sobre els preus de l’arrendament d’habitatge, amb l’aprovació del Decret llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya en l’àmbit de la peça, que donava potestat al Govern català per a la limitació del preu del lloguer de l’habitatge en determinades zones considerades com a tibants que estan sotmeses a pressió en el mercat.
El Parlament de Catalunya va rebutjar el passat 26 de juny la ratificació del decret llei per 69 vots en contra de l’oposició en ple enfront dels 64 vots dels dos grups que formen el ‘Govern’(JxCat i ERC,) que van votar a favor.
El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya ha publicat, amb data de 5 de juliol de 2019, el corresponent Acord de derogació del Decret llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge.
La normativa arribava a la cambra catalana amb un informe contrari del Consell de Garanties Estatutàries, però sense que aquest fos vinculant. Malgrat això, el Parlament de Catalunya, per mitjà d’una Moció, aprovada el 9 de maig de 2019, va instar al Govern de la Generalitat a impulsar de forma urgent l’aprovació de mesures legislatives, en el marc del Dret Civil català, per a permetre que la comunitat comptés amb una regulació pròpia del contracte d’arrendaments urbans i, en particular, dotés a les Administracions Públiques de les eines per a limitar els increments del preu del lloguer d’habitatges en zones de forta demanda acreditada.
El Govern de la Generalitat va basar la seva decisió en estudis recents publicats per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, que indiquen que l’esforç necessari per a accedir a l’habitatge ja està superant al dels anys d’inici de la crisi i que el percentatge del seu sou que els inquilins dediquen al lloguer supera el 40% a Barcelona i en l’Àrea Metropolitana, molt per sobre de la mitjana europea i del que es considera raonable per a una economia familiar.
La regulació derogada hauria permès a l’Administració catalana qualificar certes zones del territori com a àrees amb mercat tibant d’habitatge i subjectar els contractes d’arrendament a un règim de contenció de les rendes. La imposició d’aquestes restriccions es concebia com una mesura excepcional. A diferència d’altres ordenaments, a Catalunya es tractava d’una mesura limitada en el temps, que es podia declarar amb una durada màxima de cinc anys.
La competència per a formular aquesta declaració s’atribuïa al departament de la Generalitat competent en matèria d’habitatge, amb l’excepció de la ciutat de Barcelona, com a conseqüència de la seva problemàtica singular i del seu règim especial.
El decret llei limitava la quantia de la renda que podia ser pactada en el moment de formalitzar el contracte, que no podria superar com a màxim en un 10% el preu que les parts consideressin de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues.
Es podien donar excepcions a l’aplicació de la primera regla. D’una banda, si l’habitatge objecte del contracte es trobava ja arrendada amb anterioritat a l’entrada en vigor i l’arrendador percebia una renda superior a la que resultaria d’aplicar la regla general, en el contracte o contractes subsegüents es permetia pactar, com a renda màxima, la percebuda al final del contracte anterior. D’aquesta manera es buscava protegir una posició patrimonial de l’arrendador adquirida i exercida com a dret amb anterioritat a l’entrada en vigor del nou règim contractual.
D’altra banda, el règim de contenció de rendes es flexibilitzava en els contractes de lloguer d’habitatges d’obra nova i en els quals resulten d’un procés de gran rehabilitació, en aquest cas l’increment de preu es podia arribar a fixar en un màxim del 20%. La regla s’aplicava durant els primers cinc anys comptats des de de la certificació de final d’obra.
El Decret llei introduïa en la seva part final una disposició específica de naturalesa processal, derivada necessàriament de les particularitats de la regulació substantiva, que traslladava a l’àmbit del judici verbal les disputes entre les parts contractuals sobre l’import de la renda i l’eventual pretensió de reemborsament dels excessos percebuts per la part arrendadora en els contractes subjectes al règim especial de contenció de rendes.
Joan Carles Díez
Advocada
Departament de Wealth Management
