In Private Law

La intenció principal de la nova llei és garantir la seguretat jurídica del consumidor en les operacions hipotecàries, oferint una major protecció a través de la transparència i comprensió dels contractes.

En el moment de comprar un pis, el més habitual és recórrer al banc per a obtenir el finançament necessari, a través de la figura del préstec hipotecari. No obstant això, en els últims anys la subscripció d’aquest tipus de contractes, ha generat problemes derivats a infinitat de procediments judicials de reclamació, per les denominades clàusules sol.

El passat 16 de juny va entrar en vigor la Llei dels contractes de crèdit immobiliari que ha introduït importants modificacions en l’àmbit de la subscripció d’hipoteques. La intenció principal d’aquesta nova llei és la de garantir la seguretat jurídica en aquest tipus d’operacions i tot això per a donar compliment a la legislació europea que exigeix que aquest tipus d’operacions quedin regulades en un règim jurídic segur per a les parts, que sigui el més àgil i eficaç possible. Es pretén amb això oferir major protecció al consumidor, que és la part feble de l’operació, i així concedir un equilibri entre les parts. Per a això es potencia la transparència en les operacions hipotecàries, així com la comprensió dels contractes i les clàusules per part dels consumidors que subscriuen un préstec hipotecari. Els canvis introduïts per la nova regulació són nombrosos, per la qual cosa els estudiarem en dos articles successius.

En aquesta primera part estudiarem la fase precontractual i algunes novetats introduïdes quant a les clàusules del contracte que afecten en la pràctica a les persones que subscriuen un contracte de préstec hipotecari:

Regulació fase precontractual: s’introdueix la regulació de la fase precontractual, és a dir, la fase prèvia a la signatura del contracte de préstec amb garantia hipotecària. Aquesta fase queda dividida en dues línies, d’una banda, s’estableix l’obligació al banc d’avaluar la solvència del prestatari i per una altra l’obligació de prestar tota la informació necessària al prestatari sobre les conseqüències de l’operació.

  • Avaluació de la solvència: el banc haurà d’acreditar que ha avaluat en profunditat la solvència del possible prestatari per a assegurar la seva capacitat econòmica per a poder fer front a les obligacions contretes.
  • Informació al prestatari: l’entitat bancària queda obligada a facilitar amb antelació suficient a la signatura del contracte, tota la informació relativa a l’operació, a fi de garantir l’absoluta comprensió per part del prestatari de les clàusules que signarà i les obligacions que contraurà. El Notari informarà de totes les clàusules i conseqüències del contracte de préstec hipotecari.

Notario: en primer lloc, el prestatari té llibertat per a triar Notario i així li ho ha de fer saber l’entitat bancària prestadora. El Notari es reunirà de forma prèvia a la signatura del contracte amb el prestatari per a informar sobre totes les condicions, clàusules i conseqüències jurídiques del contracte, per a assegurar que el prestatari comprèn l’entitat del negoci jurídic.

Nul·litat clàusules mancada transparència: com a mesura de protecció al consumidor, i en concordança amb la Llei General de Defensa dels Consumidors i Usuaris, s’estableix una obligació de transparència de totes les condicions del contracte en compliment amb la normativa europea. En aquest sentit, qualsevol clàusula que s’incorpori al contracte de forma no transparent i sigui en perjudici del consumidor, serà nul·la de ple dret.

Clàusules sol: les clàusules sol han causat nombrosos litigis entre prestataris i entitats bancàries, per la qual cosa en la nova llei queda expressament prohibida la inclusió de clàusules sol dins del contracte. Els Notaris no podran escripturar clàusules declarades com a abusives.

Repartiment de les despeses d’hipoteca: la llei preveu la distribució de les despeses que es derivin de l’operació hipotecària. El prestatari es farà càrrec de les despeses de taxació, i la resta de despeses que es derivin de l’operació hipotecària, tals com gestoria, notaria, registre i l’Impost sobre Actes Jurídics Documentals seran a càrrec de l’entitat bancària.

En qualsevol operació és important l’assessorament d’un advocat, i més en aquest cas, on la nova llei posa l’accent en la importància de comprendre l’operació i les conseqüències jurídiques d’aquesta, per la qual cosa els nostres professionals l’assessoraran durant tota l’operació, per a atorgar la major seguretat jurídica possible.

 

 

Cristina Bilbao
Advocada
Departament de Private Law

Recent Posts

Leave a Comment

Contacte

Podeu enviar-nos un correu electrònic i us contestarem, tan aviat com sigui possible.