In Private Law

Mitjançant l’aprovació d’aquesta llei, es pretén introduir millores en les condicions del contracte de préstec hipotecari. Com ja advertim en el nostre anterior article, qualsevol clàusula que s’introdueixi de forma no transparent i sigui perjudicial per al consumidor, serà considerada nul·la.

Com a continuació de l’article anterior, estudiarem la resta de les principals novetats introduïdes per la Llei dels contractes de crèdit immobiliari. En l’article anterior ens centrem en examinar les novetats introduïdes sobretot en la fase precontractual, per la qual cosa en aquest segon article entrarem a analitzar la fase contractual, és a dir aquells canvis introduïts quant a les pròpies clàusules i condicions del contracte de préstec hipotecari.

Recordem que la llei pretén reforçar la seguretat jurídica del consumidor a través de la transparència de les clàusules i assegurant el coneixement i comprensió de les conseqüències jurídiques per part del consumidor.

Per a això, mitjançant l’aprovació de la llei, es pretén introduir millores en les condicions del contracte de préstec hipotecari. Com ja advertim en el nostre anterior article, qualsevol clàusula que s’introdueixi de forma no transparent i sigui perjudicial per al consumidor, serà considerada nul·la. Així, pel que fa a les condicions pròpies del contracte de préstecs hipotecari, s’han regulat la introducció de les següents clàusules i condicions:

Amortització anticipada: en els casos d’amortització anticipada del préstec, ja sigui parcial o total es redueix i limita el cobrament de compensació o comissió per part del banc. La comissió podrà ser cobrada sempre que l’amortització anticipada generi una pèrdua financera al banc. Així mateix, s’estableixen limitacions quant a la quantia de la comissió, depenent del tipus d’interès aplicable, ja sigui de tipus variable o de tipus fix. Per a la comunicació de l’amortització anticipada, les parts podran convenir un termini de comunicació prèvia, que no podrà excedir d’un mes.

Canvi de banc: es facilita la possibilitat de canviar el banc, és a dir, una subrogació del creditor. Ja no es requereix el consentiment de l’entitat financera, i se suprimeix la possibilitat del primer banc (creditor inicial) d’enervar la subrogació igualant o millorant les noves condicions ofertes. Es concedeix més llibertat al deutor, qui podrà negociar amb el primer banc durant un termini de 15 dies concedit per la llei, però en cas de no arribar a un acord es podrà formalitzar escriptura de subrogació amb el nou banc.

Préstecs en moneda estrangera: en aquells préstecs en moneda estrangera es preveu la possibilitat de convertir el préstec a una moneda alternativa, concretament a la moneda en què rebi els seus ingressos o on tingui la seva residència habitual.

Procediment d’execució hipotecària: com a mesura de protecció al consumidor es limita el venciment anticipat, establint requisits més estrictes al banc abans de poder sol·licitar l’embargament de l’immoble objecte d’hipoteca en cas d’impagament. En aquest sentit, per a poder iniciar un procés d’execució hipotecària, si l’impagament es produeix durant la primera meitat del termini, haurà d’aconseguir-se un mínim de 12 quotes impagades, d’altra banda, si l’impagament es produeix durant la segona meitat del termini, el mínim de quotes impagades s’eleva a 15.

El propi article inclou la prohibició de pacte en contrari per les parts.
Productes vinculats: la llei estableix la prohibició de venda de productes vinculats, per la qual cosa el banc no pot obligar el consumidor a contractar altres productes com a exigència prèvia per a poder contractar el préstec hipotecari. Com a excepció a aquesta prohibició, es permet la venda de productes vinculats quan pugui acreditar-se que els mateixos són beneficis per al consumidor, així mateix s’exclou d’aquesta prohibició la subscripció d’una pòlissa d’assegurança en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec, així com la subscripció d’una assegurança de danys respecte de l’immoble objecte d’hipoteca.

Règim sancionador: s’introdueix un règim sancionador contra les entitats bancàries, pel qual incompliment de les obligacions contingudes en la llei, suposa una infracció, que serà classificable com a lleu, greu o molt greu.
No obstant això, queda pendent el desenvolupament reglamentari d’una sèrie de qüestions que queden enunciades en la pròpia llei, que segons la mateixa hauran de realitzar-se abans de finals de l’any 2019.

El nostre equip queda a la seva disposició per a assessorar-lo durant tota l’operació i assegurar així la comprensió de la totalitat de les condicions, atorgant una major seguretat jurídica al consumidor.

 

Cristina Bilbao
Advocada
Departament de Private Law

Recent Posts

Leave a Comment

Contacte

Podeu enviar-nos un correu electrònic i us contestarem, tan aviat com sigui possible.