La reforma inclou modificacions en la Llei d’arrendament de finques urbanes, introdueix un nou impost sobre els habitatges buits, alhora que modifica la normativa en matèria d’urbanisme, els impostos indirectes (IGI i ITP), la llei de finances comunals i d’habitatges turístics.
La promulgació de la Llei 3/2019, del 17 de gener, de mesures urgents relatives a l’arrendament d’habitatges té com objectiu adaptar plenament el contingut a la realitat econòmica i social actual a Andorra, millorant l’accés a l’habitatge i afavorint el lloguer assequible.
La reforma normativa va més enllà de la Llei d’arrendament de finques urbanes, ja que introdueix un nou impost sobre els habitatges buits, alhora que modifica la normativa en matèria d’urbanisme, els impostos indirectes (IGI i ITP), la llei de finances comunals i d’habitatges turístics.
L’objectiu de la reforma consisteix en establir mesures que contribueixin a pal·liar la problemàtica de l’escassetat d’habitatges de lloguer a Andorra, arran del creixement del nombre d’habitatges d’ús turístic que han ocasionat una escassetat d’oferta, alhora que s’ha produït un increment de la renda, que en moltes ocasions els arrendataris no poden fer front, amb els inconvenients de caràcter social que aquesta situació pot generar. Amb això es pretén incentivar l’oferta en el mercat de lloguer d’habitatges.
Mesures per fomentar i facilitar el lloguer:
- Obligatorietat de documentar per escrit tots els contractes d’arrendament, amb independència de la seva durada.
- Regulació menys estricta del règim de fiances i garanties: es manté la limitació de dos mensualitats de renda en concepte de fiança per als contractes d’arrendament d’habitatge que pot ser substituïda per un aval bancari.
- Possibilitat que les parts acordin un període de carència per al pagament de la renda en cas que l’arrendatari hagi d’efectuar obres de reforma.
- No opera la pròrroga automàtica si l’arrendatari no es troba al corrent de les seves obligacions.
- L’arrendament dels locals per a negoci es redueix de cinc a quatre anys, tot i que es pot reduir encara més sempre que consti per escrit i no es faci un ús abusiu. Aquesta disminució no afecta als habitatges.
- Es redueixen els terminis de preavís i pròrroga tàcita a la meitat, de sis a tres mesos i de dos any a un any, respectivament, en els arrendaments de locals per a negoci, així com la reducció de la indemnització a satisfer en el supòsit que s’acrediti que el negoci ha experimentat pèrdues durant els dos anys precedents.
- Les parts poden pactar una renda fixa amb la possibilitat que s’incrementi en funció de variables, com ara la facturació, la xifra de negocis o el resultat d’explotació.
Mesures de caràcter tributari per fomentar el lloguer d’habitatges ja existents:
- S’eximeix de l’impost de transmissions patrimonials (ITP) estatal a raó del tipus de gravamen de l’1% i, així com del tram comunal, si els comuns ho decideixen, , si l’adquirent de l’immoble es dedica a l’arrendament d’habitatges residencials i arrenda l’immoble adquirit durant com a mínim cinc anys. El reglament de l’impost sobre les transmissions patrimonials immobiliàries preveu l’obligació de notificar, prèviament a la presentació de la liquidació de l’impost, la voluntat d’acollir-se a aquest benefici fiscal, així com acreditar durant el període de 5 anys l’arrendament de l’immoble. En cas contrari es procediria a la tributació d’aquest impost aplicant el tipus de gravamen a més dels interessos de demora.
- Es modifica la Llei de l’impost general indirecte (IGI) per fer palès que el tipus 0% de l’impost només s’aplica als arrendaments que es regeixin per les disposicions de la llei d’arrendaments de finques urbanes, és a dir, els arrendaments d’edificis o de parts d’aquests edificis destinats exclusivament a habitatges, així com es manté l’exempció per habitatge habitual amb determinats requisits
- Pels habitatges que han estat desocupats durant com a mínim 2 anys, s’estableix un impost que recau sobre la propietat d’habitatges buits (IHB) amb un tipus de gravamen de 5,05 euros per metre quadrat de superfície útil de l’habitatge, llevat dels supòsits expressament exempts en la Llei.
En seguiment del text legislatiu i l’esperit d’aquesta Llei, en el sentit de contribuir a reduir l’escassetat d’habitatges de lloguer, pel qual entre d’altres, s’han previst exempcions tributàries pels habitatges de lloguer, on qualsevol adquirent d’un immoble que dediqui a l’arrendament d’habitatges residencials i arrendi l’immoble adquirit durant com a mínim cinc anys, d’acord amb les disposicions de la Llei d’arrendaments de finques urbanes, independentment que aquest bé immoble es transmeti a través d’una persona física o jurídica, tindria dret a gaudir de les exempcions previstes per ITP.
El nostre equip pot ajudar-te en qualsevol aspecte relacionat amb l’arrendament d’habitatges, si tens qualsevol dubte o aclariment que puguis tenir sobre aquest tema consulta’ns.
Maritxell Alarcón
Advocada
