L’Impost de Béns immobles, més conegut per IBI, és un tribut sobre la propietat i altres drets reals que recau sobre finques immobles, i que cobra l’ajuntament on està situada la finca, i que els propietaris paguen de forma obligatòria. La seva base imposable és el valor cadastral de l’immoble, que sempre és inferior al preu del mercat. L’import que es paga cada any pot variar, ja que es calcula sobre el valor cadastral de l’immoble que periòdicament pot ser revisat per l’Ajuntament. Es tenen en compte per a calcular el valor cadastral elements com la ubicació de l’immoble, el seu any de construcció i el valor de mercat, entre altres.
L’obligat sempre al pagament de l’IBI enfront de l’Ajuntament és el propietari, amb independència que s’acordi que el pagament el realitzi l’inquilí al propietari.
L’IBI es pot cobrar als arrendataris d’habitatges i locals perquè ho permet la Llei d’Arrendaments Urbans que regula el teu contracte de lloguer.
La repercussió de l’IBI a l’inquilí segons la data del contracte
Tornant als inquilins que paguen l’IBI. Hi ha dos grups:
- Des de l’1 de gener de 1995 és obligatori el pagament en els lloguers que es van signar abans del 9 de maig de 1985. És una obligació legal, no contractual o pactada. Així ho estableix la Disposició Transitòria Segona, apartat 10.2, de la Llei 29/94, d’Arrendaments Urbans. Cal entendre que és obligatori l’abonament si el demana l’arrendador, perquè el text diu que aquest “…podrà exigir de l’arrendatari…”. Encara que no ho digui clarament l’Exposició de Motius de la LAU, es compensava als propietaris per les minses rendes que cobraven.
- En els contractes d’arrendament de renda antiga signats després del 9 de maig de 1985, i en qualsevol contracte de lloguer fins avui dia, el pagament de l’IBI per l’arrendatari està condicionat al fet que es pacti així en el contracte, segons disposa l’article 20.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans.
Els inquilins han de tenir en compte que, si estan obligats al pagament de l’IBI legal o contractualment, no és necessari que el propietari manifesti la seva voluntat de repercutir-los l’IBI; basta que se’ls sol·liciti el pagament.
La prescripció del cobrament de l’IBI a l’arrendatari
La prescripció extintiva de drets es produeix per la inacció del creditor pel termini establert. El seu efecte és privar a aquest del dret d’exigir al deutor el compliment de la seva obligació.
El termini de prescripció del dret a cobrar l’IBI a l’inquilí el va establir el Tribunal Suprem en la sentència de 22 d’abril de 2013. És de 5 anys.
Algunes Audiència Provincials fallaven en les seves sentències que el termini de prescripció era el de les accions personals de l’article 1964 del Codi Civil, que era de 15 anys llavors i és de 5 anys des del 7 d’octubre de 2015. L’Alt Tribunal ja havia dit en una altra sentència, de 12 de gener de 2007, que el termini per a prescriure era el de les obligacions periòdiques de el article 1966.3ª del Codi Civil, el de 5 anys.
Els arguments eren:
- El termini de prescripció de 15 anys era molt llarg, molt més que el termini de prescripció tributària, que és de 4 anys. Això podia comportar que un IBI no cobrat per Hisenda per haver prescrit es pogués cobrar a l’arrendatari. També hauria possibilitat que els propietaris cobressin de cop 15 anys d’IBI, amb el que tal situació comportaria per a l’economia de l’inquilí.
- La periodicitat de pagament de l’IBI és anual, encara que es fraccioni, la qual cosa permet equiparar-ho a la renda, que també es cobra periòdicament.
Ja que s’han igualat tots dos terminis de prescripció, el tema sembla haver perdut rellevància, però no és així a Catalunya.
La prescripció del cobrament de l’IBI a Catalunya
L’argument del Tribunal Suprem exposat continua sent vàlid a Catalunya, on hi ha tres terminis de prescripció. Per al que ens interessa, hi ha un termini de prescripció general de 10 anys i un altre per a les prestacions periòdiques anuals o més breus de només 3 anys (articles 121-20 i 121-21 C.c.cat.), que és el que s’aplica a la renda del lloguer (i a qualsevol llei vigent, sigui estatal sigui d’àmbit català). Per tant, el termini de prescripció per a cobrar l’IBI de qualsevol arrendament d’habitatge o finca urbana situada a Catalunya és de 3 anys, no de 5. No importa on viva el propietari.
El cobrament de l’IBI de forma retroactiva
L’IBI sí que es pot cobrar de forma retroactiva, mentre no hagi transcorregut el termini de 3 anys a Catalunya, 5 en el territori comú, igual que la renda que l’arrendador deixa de percebre o no cobra. Els inquilins han d’anar amb compte amb això: que l’arrendador no cobri l’IBI cada any no significa que renunciï al seu abonament.
El que no es pot cobrar retroactivament és l’augment de la renda, que només es pot cobrar a partir del mes següent al qual es comunica l’actualització a l’inquilí.
Joan Carles Díez
Advocada
Departament de Wealth Management
