La destinació del local serà únic i exclusiu, i qualsevol canvi en aquesta destinació haurà de ser consentit de forma expressa per l’arrendador. L’incompliment d’aquesta condició permetrà a l’arrendador resoldre el contracte.
En els arrendaments de local de negoci, propietari i inquilí acorden l’activitat que es desenvoluparà en ell, a través d’una clàusula introduïda en el contracte on s’establirà quin serà la destinació del local, de forma única i exclusiva. Per tant, en constar en el contracte, l’arrendatari adquireix l’obligació de no modificar l’activitat a realitzar durant la vigència del contracte.
Així mateix, pel que fa a la destinació del local, el Codi Civil (article 1555.2ª) estableix l’obligació de destinar el ben arrendat a l’ús pactat, per la qual cosa, si durant la vigència del contracte l’inquilí vol canviar l’activitat acordada en el contracte, haurà de consultar-lo prèviament amb el propietari, qui haurà de prestar la seva autorització expressa.
L’arrendador tindrà la facultat de decidir si accepta el canvi o si, per les circumstàncies de la nova activitat, li interessa denegar el canvi i negociar unes noves condicions de l’arrendament.
Per tant si l’arrendador no està d’acord amb el canvi de destinació del local arrendat, podrà exigir
- El compliment del contracte i cessament en la nova activitat.
- La resolució del contracte per incompliment de la destinació prevista.
No obstant això, si l’activitat es manté i únicament s’amplia l’oferta, no serà necessària l’autorització de l’arrendador, ja que la destinació no es modificarà. Exemple d’això seria si la destinació inicial anés de venda de peces de vestir per a adults i posteriorment també s’inclogués la venda de peces per a nens.
El concepto “actividad complementaria” es indeterminado, se puede considerar como afines o complementarias, si las actividades pertenecen al mismo grupo dentro del Código Nacional de Actividades Económicas
El problema es planteja quan la nova activitat és simultània a la qual ja s’està realitzant i pot qualificar-se com a complementària d’aquesta. Els tribunals en aquests casos solen ser flexibles amb l’arrendatari, tot i que s’hagi pactat en el contracte una destinació concreta. Desenvolupar una activitat complementària no és, en principi, un incompliment greu, per la qual cosa els tribunals no el consideren causa de resolució contractual. En aquest sentit s’ha pronunciat la jurisprudència en la Sentència del Tribunal Suprem Sala 1a, S 21-12-2007, núm. 1320/2007, rec. 4800/2000, entenent que el fet d’ampliar la destinació del local ampliant els productes de venda no implica una modificació de la destinació, ja que es tracta de productes que estan estretament relacionats amb l’activitat principal. En aquest cas, devem sempre atendre al contingut en el contracte i a la intenció de les parts, supletòriament serà aplicable la Llei d’Arrendaments Urbans i el Codi civil.
Així mateix, no sempre pot sol·licitar-se la resolució contractual per part de l’arrendador en cas de modificació de la destinació del local. En els contractes d’arrendament anteriors a 1985, serà aplicable la LAU de 1964, que estableix en el seu article 114 un llistat de causes de resolució contractual, on no entra la modificació de la destinació del local. En aquest sentit la jurisprudència s’ha pronunciat optant per l’empleno contractual i no per la resolució del contracte. Concretament, la Sentència del Tribunal Suprem Sala 1a. S 16-12-1991, rec. 143/1990, es pronuncia en aquest sentit, en aquesta sentència es discuteix la procedència de la resolució contractual en un cas en què l’arrendatari modifica l’ús del local de farmàcia a venda d’ús d’articles de papereria, suposant això un canvi absolut de la destinació del local. El Tribunal va decidir no condemnar a la resolució del contracte, sinó que es va establir que l’arrendatària havia de complir l’estipulació del contracte d’arrendament i tornar a destinar el local als pactes en aquest contracte.
En conclusió, convé tant a arrendador com arrendatari establir amb detall l’activitat que l’arrendatari desenvoluparà en local objecte d’arrendament, així com quines activitats tindran la consideració de complementàries, la qual cosa sens dubte els donarà una seguretat jurídica en les seves relacions en la mesura que eliminarà la incertesa d’una resolució judicial en el sentit de si el canvi d’orientació en l’activitat comercial, que sovint exigeix el mercat, és causa de resolució o d’incompliment del contracte.
Per això és sempre convenient que en el moment de formalitzar un contracte d’arrendament de local, tant arrendador com arrendatari siguin assessorats per un professional en la matèria.
Juan Carlos Díez
Administrador de finques
Departament d’inversió inmobiliària
