Què passa quan l’arrendador o l’arrendatari volen dur a terme una obra en l’habitatge? Quina diferència hi ha entre obres de conservació i de millora? Amb quanta antelació ha d’avisar el propietari al seu inquilí? Pot l’arrendatari plantejar una reducció de la renda pels trastorns ocasionats?
Diferenciarem entre obres de conservació i obres de millora:
- Obres de conservació: són les obres de reparació necessàries per mantenir l’habitatge en un estat idoni per poder ser habitada. (Art.21 LAU)
- Obres de millora: no són indispensables per al manteniment de l’habitatge, sinó que únicament augmenten la qualitat i comoditat de l’immoble. (Art.22 LAU)
En cas d’obres de conservació, l’arrendador està obligat a realitzar les reparacions necessàries per conservar l’habitatge habitable, sempre i quant la deterioració que faci necessàries tals obres no sigui responsabilitat de l’arrendatari i, sense augment de renda a l’arrendatari.
L’arrendatari haurà de comunicar al propietari, com més aviat millor, la necessitat de dur a terme la reparació. Però, s’haurà de retardar les obres fins a la finalització del contracte, si fos possible, en cas de ser urgent l’arrendatari haurà de suportar-la.
Si l’obra durés més de 20 dies, el propietari està obligat a disminuir l’import del lloguer a l’inquilí en la part proporcional de l’habitatge de l’ús del qual estigui sent privat.
Les petites reparacions (cristalls, persianes, panys, aixetes, bombetes, etc.) pròpies de l’ús diari seran a càrrec sempre i per compte de l’arrendatari.
Quan es tracten d’obres de millora, l’arrendatari està obligat a suportar-les si no pogués diferir-se a la conclusió de l’arrendament. En aquest cas, l’arrendador haurà de notificar a l’arrendatari l’obra per escrit amb almenys tres mesos d’antelació, indicant la seva naturalesa, data de començament, durada i el cost previsible. A més, l’inquilí tindrà un mes des de la notificació per rescindir el contracte, si les obres afectessin de forma acusada a l’ús de l’habitatge. Si així ocorregués, l’arrendador no podrà començar les obres fins que no transcorrin dos mesos des del desistiment del contracte. Però si l’arrendatari decideix suportar les obres, aquest tindrà dret a una reducció en la renda proporcional a la part de l’habitatge que no estigui gaudint, així com a una indemnització de les despeses que les obres li puguin ocasionar. Això sí, l’inquilí podrà negar-se a la realització de les obres sempre que pugui demostrar que no són justificables i que aquestes poden ser posposades.
Si l’obra durés més de 20 dies, el propietari està obligat a disminuir l’import del lloguer a l’inquilí en la part proporcional de l’habitatge de l’ús del qual estigui sent privat
Després d’haver realitzat les obres de millora, l’arrendador una vegada transcorreguts els tres primers anys de durada del contracte tindrà dret a elevar la renda tenint en compte determinades condicions i circumstàncies, salo que s’hagi pactat el contrari.
Què passa si l’arrendatari vol realitzar algun tipus d’obra? Art.23
L’arrendatari està autoritzat a realitzar algunes obres, sense necessitat de consentiment del propietari, com són les obres urgents de conservació o reparació, les petites reparacions o les obres d’adaptació, instal·lació o condicionament de l’habitatge. La LAU estableix alguns casos en els quals l’arrendatari necessita del consentiment previ i escrit de l’arrendador.
Si les obres impliquen una modificació dels elements estructurals de l’habitatge o una disminució en les condicions de seguretat, amb el consegüent risc d’esfondrament. Si l’arrendatari no ha obtingut el consentiment per escrit de l’arrendador, aquest pot instar la consegüent demanda per resolució del contracte i exigir a l’arrendatari que reposi l’habitatge al seu estat anterior o conservar la modificació efectuada sense que aquest pugui reclamar indemnització alguna.
Finalment, la llei permet que l’arrendatari minusvàlid (Art.24) pugui realitzar obres en l’habitatge necessàries per a l’adaptació a la seva condició de minusvàlid o a la del seu cònjuge o de la persona amb qui convisqui de forma permanent o a la dels familiars que amb ell convisquin.
Així mateix, l’arrendatari estarà obligat, a la finalització del contracte, a reposar l’habitatge al seu estat anterior, si així ho exigeix l’arrendador.
Juan Carlos Díez
Administrador de Finques
Departament de Wealth Management
