Si és legal pactar alguna altra garantia addicional que doni major tranquil·litat a l’arrendador
La Llei d’Arrendaments Urbans de 24 de setembre de 1994 estableix, segons l’article 36, una garantia que és la fiança. Aquest article regula que per als contractes d’arrendaments d’habitatges es lliuri una mensualitat i per als arrendaments d’ús diferent del d’habitatge s’han de lliurar dos mesos.
Com aquests imports no són suficients per donar una tranquil·litat al propietari, es busquen altres opcions per garantir el pagament. La llei estableix que ambdues parts poden pactar qualsevol garantia addicional a la fiança en metàl·lic, per al compliment per part de l’arrendatari de les seves obligacions arrendatàries.
Les principals opcions que se’ns presentarien en el marc de garanties addicionals (art.36.5 LAU) són:
1. El dipòsit en garantia
- És una quantitat de diners que lliura, al moment de la signatura, l’arrendatari a l’arrendador en garantia del compliment de les obligacions derivades del contracte. Aquesta quantitat en dipòsit és custodiada pel propietari fins a la fi de l’arrendament, amb l’avantatge per a l’arrendatari que no li va a costar més diners que la pèrdua dels rendiments que pogués obtenir de la disposició d’aquest import. Aquesta quantitat en dipòsit s’ha d’indicar en una clàusula separada de la fiança mínima legal.
2. L’aval bancari
- És un document en el qual un banc garanteix el pagament de la renda pactada en el contracte, en el cas que l’arrendatari no pagui.
- Un aval bancari pot ser a primera demanda o a primer requeriment quan el banc ha de pagar al moment en què l’avalat ho sol·licita, sense necessitat de provar l’impagament.
- La quantia de l’aval sol ser de 3 a 6 mensualitats, quantitat que es té pignorada en el compte de l’arrendatari. A més, l’aval bancari té associat altres despeses, l’entitat bancària cobrarà una comissió d’obertura i de manteniment trimestral.
La fiança serà destinada a compensar els possible desperfectes de l’immoble, encara que és evident que, si l’inquilí deixa de pagar, es compensi amb ella, però com solament és una mensualitat, sol ser una garantia insuficient
3. El segur d’impagament
- És contractar un segur que cobreixi el suposat impagament de l’arrendament. Va sorgir més tard, però està creixent ràpidament. L’avantatge que té aquest segur és que a més de ser una garantia de cobrament de l’impagament de la renda, cobreix també les destrosses que s’haguessin produït i la defensa jurídica si fos el cas.
- El segur és contractat pel propietari, generalment s’arriba a un pacte amb l’arrendatari perquè pagui l’import del segur a l’arrendador. El segur d’impagament té un avantatge enfront de l’aval bancari, i és que solament ha de pagar la cosina del segur al propietari, en lloc de l’aval bancari que exigeix una major quantitat de diners.
4. L’aval personal
- És quan un o diversos tercers responen del compliment de les obligacions de l’arrendatari. Se sol utilitzar molt en el lloguer a estudiants, ja que els progenitors tenen en general liquiditat suficient com per assegurar el compliment de les obligacions contractuals.
- El seu avantatge enfront de l’aval bancari i el segur d’impagament resideix en el cost, ja que en tots dos casos suposa un increment dels mateixos. D’altra banda, és menys pràctic de cara a garantir l’abonament a l’arrendador. A més, dirigir-se contra l’avalista exigint el compliment de les obligacions contractuals presenta una sèrie de problemes inherents a la reclamació a una persona física: insolvència de l’avalista, dificultat per reclamar-li quan la seva residència és en un altre lloc del país, etc.
5. L’Avalloguer
- És un règim de cobertures de la Generalitat de Catalunya que consisteix a assegurar als arrendadors d’habitatges, amb contracte formalitzat a l’empara de l’article 2 de la LAU 29/1994, d’arrendaments urbans la percepció d’una quantitat, en el cas d’instar un procediment judicial de desnonament per falta de pagament de la renda d’acord amb les condicions i requisits que estableix la normativa. La cobertura de l’Avalloguer és per a les mensualitats impagades des de l’inici de l’acció judicial amb el límit de tres mensualitats.
El requisits per a l’admissió són:
- La renda mensual no ha de superar els 1500 € a la ciutat de Barcelona, per als municipis i voltants la renda a superar és inferior.
- Haver dipositat la fiança en el registre de fiances dins de termini.
- No haver exigit cap altra fiança, aval ni garantia addicional.
- No haver exigit una fiança superior a dues mensualitats de renda.
- Haver subscrit entre l’arrendador i arrendatari el document de compromís relatiu a l’Avalloguer.
- Posteriorment per tramitar el cobrament, l’arrendador podrà sol·licitar sis mesos des de l’obtenció de la sentència judicial el cobrament de l’Avalloguer, acompanyant la sol·licitud amb la informació i documents que sol·licitin.
Juan Carlos Díez
Administrador de Finques
Departament de Wealth Management
