La Direcció General de Tributs i Joc de la Generalitat de Catalunya (d’ara endavant DGT Cat) ha aclarit el tractament fiscal de les adquisicions immobiliàries realitzades pels denominats “grans tenidors”, publicant setze consultes tributàries.

Es considera gran tenidor la persona física o jurídica que sigui propietària de més de deu immobles d’ús residencial o d’una superfície construïda d’ús residencial superior a 1.500 m² a Catalunya, així com qui sigui titular de cinc o més immobles residencials situats en zones de mercat residencial tensionat. En aquest còmput no s’hi inclouen els garatges ni els trasters i, únicament en l’àmbit fiscal —que difereix de la regulació civil—, en el cas de les persones físiques, tampoc es computa el seu habitatge habitual.

Sobre aquesta base, el Llibre Sisè del Codi Tributari de Catalunya i, posteriorment, la Resolució 3/2025 de la Generalitat de Catalunya, preveuen l’aplicació d’un tipus incrementat del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials Oneroses —TPO— en determinades adquisicions d’habitatges i d’edificis d’habitatges, règim que ha estat objecte d’aclariment i desenvolupament per la DGT Cat mitjançant la publicació de setze consultes tributàries.

A continuació, es recullen, en síntesi, alguns dels criteris que han servit per aclarir i matisar qüestions fins ara difuses o no expressament regulades:

En primer lloc, la DGT Cat, en reiterades ocasions, ha precisat que la condició de gran tenidor s’ha d’analitzar en la data de meritació de l’impost, és a dir, en el moment de l’adquisició de l’immoble o de l’edifici. En conseqüència, si el comprador, en aquell moment, no compleix els requisits per ser considerat gran tenidor, no li serà aplicable el tipus incrementat, amb independència que posteriorment superi els llindars per ser considerat com a tal. A efectes pràctics, quan el contribuent compri el cinquè immoble, no serà gran tenidor a l’efecte d’aquesta compra, i serà a partir d’aquell moment que sí que ho serà, per la qual cosa aplicaria el tipus del 20% a partir de la sisena compra.

Es confirma que la condició de gran tenidor es determina exclusivament pel patrimoni del titular, sense que procedeixi sumar els immobles de societats als seus socis. Així mateix, quan el criteri és per superfície, els metres quadrats s’obtenen del Cadastre i només es computen els d’ús residencial.

D’altra banda, si el transmitent és subjecte passiu d’IVA i renuncia a l’exempció, l’operació no tributa per TPO, sinó per IVA + AJD al 3,5% (novetat rellevant), encara que l’adquirent sigui gran tenidor.

En relació amb el concepte d’habitatge, la DGT Cat assenyala que aquest inclou el pis principal, dues places d’aparcament i un traster, sempre que aquests últims (els annexos) estiguin vinculats i no cedits a un tercer. És a dir, si els annexos estan arrendats o cedits en el moment de la transmissió, queden fora del tipus incrementat, aplicant aquest tipus únicament a l’habitatge principal.

La manca de cèdula d’habitabilitat no exclou automàticament la consideració com a habitatge d’ús residencial, excepte denegació expressa. En aquest mateix sentit, el que és determinant per tenir la qualificació de residencial no és l’ús efectiu que es dona a l’immoble, sinó la qualificació registral i cadastral del mateix.

En relació amb la transmissió d’edificis sencers d’habitatges, la DGT Cat aclareix que el tipus del 20% només resulta aplicable quan l’adquisició la realitza una única persona física o jurídica i, a més, únicament respecte de la part de l’immoble destinada a ús residencial, quedant exclosos del tipus incrementat els elements amb altres usos que pugui contenir l’edifici (locals, garatges, oficines, etc.). En aquest sentit, les compres conjuntes, en indivís, per part de més d’un comprador, estaran excloses del tipus del 20%.

Cada habitatge s’ha de computar de forma individual, encara que no existeixi divisió horitzontal sobre l’edifici i, en els supòsits d’adquisicions successives, procedeix la regularització (del 20%) quan finalment s’adquireix la totalitat de l’edifici, amb un termini de prescripció de quatre anys.

La DGT Cat aclareix que, encara que diversos immobles s’adquireixin en una sola escriptura, el TPO s’ha de calcular per cada bé de forma independent, en existir fets imposables diferents, fins i tot en casos de vinculació “ob rem”, llevat que l’Administració apreciï una unitat econòmica única.

A la vista de l’anterior, si bé aquestes consultes delimiten amb més precisió l’abast del tipus incrementat del 20%, encara queden alguns punts sense aclarir i, sobretot, posen de manifest que l’adquisició d’immobles exigeix, en molts casos, un anàlisi previ de cada operació per evitar contingències i sobrecostos tributaris.