Pot una comunitat de propietaris prohibir els apartaments turístics sense unanimitat? La sentència del Tribunal Suprem

A conseqüència de la proliferació dels pisos destinats a lloguer turístic, ha sorgit la necessitat, normalment per molèsties causades als veïns pels usuaris d'aquests allotjaments, de regular les condicions en què es podrà exercir aquesta activitat, especialment en edificis compartits amb immobles d'ús residencial, essent la tendència, últimament, establir limitacions a aquest tipus d'arrendament. Per això, i per ser un tema que genera controvèrsia a les comunitats de propietaris, cada vegada arriben més casos per ser resolts pels nostres Tribunals.

Si bé és cert que fins ara existien nombroses sentències sobre la legitimació de la prohibició de pisos d'ús turístic a les comunitats de propietaris recollida als estatuts de la comunitat, aquesta darrera sentència és nova ja que es pronuncia respecte a l'acord de prohibir aquesta activitat en un acord de junta de propietaris.

Nova perspectiva, el Tribunal Suprem amplia la prohibició de lloguer turístic a acords de junta

Algunes comunitats de propietaris han prohibit expressament als seus estatuts l'ús dels pisos amb finalitat d'arrendament turístic, tanmateix, els assumptes que fins ara havien arribat al Tribunal Suprem versaven sobre la prohibició d'apartaments turístics en comunitats de propietaris que als seus estatuts tenien prohibida la realització d'activitats econòmiques, sense que s'especificés la prohibició d'ús turístic.

En aquest sentit, el Tribunal Suprem ha considerat que l'arrendament de vivendes per destinar-les a ús turístic és una activitat econòmica, ja que es tracta d'una activitat que implica un ús diferent al de vivenda i en què concorre un component comercial, professional o empresarial. En conseqüència, aquelles comunitats que als seus estatuts tinguin prevista la prohibició de realitzar activitats econòmiques a les vivendes de l'edifici, el Tribunal Suprem entén que aquesta prohibició inclou l'arrendament d'ús turístic. Per tant, per vetar el lloguer turístic seria suficient que els estatuts de la comunitat continguessin la prohibició de realitzar activitats econòmiques a les vivendes.

Sentència d'octubre de 2024 i el seu impacte en els acords sobre lloguer turístic

El passat 3 d'octubre de 2024, el Tribunal Suprem va dictar una nova sentència en relació amb aquesta matèria, però en aquest cas no versa sobre la prohibició estatutària de realització d'activitat econòmica als pisos destinats a vivenda, sinó que va un pas més enllà i analitza la validesa de la prohibició de realitzar aquesta activitat mitjançant acord de Junta de Propietaris per majoria de tres cinquenes parts, en lloc de per unanimitat.

Això suposa una primera i novedosa declaració del Tribunal respecte a la interpretació i aplicació de l'art. 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal (en endavant, LPH). Aquest precepte va ser introduït l'any 2019 mitjançant el Reial decret llei 7/2019, de 1 de març, de mesures urgents en matèria d'habitatge i lloguer. Aquest precepte estableix que "l'acord pel qual es limiti o condicioni l'exercici de l'activitat" d'arrendament destinat a ús turístic requereix el vot favorable de tres cinquenes parts dels propietaris.

En l'assumpte objecte de la sentència, una comunitat de propietaris de la ciutat de Madrid adopta un acord prohibint l'exercici de l'activitat de lloguers turístics a l'edifici per majoria superior a tres cinquenes parts dels propietaris, però sense aconseguir la unanimitat. El propietari perjudicat va presentar una demanda sol·licitant la nul·litat de l'acord adoptat per la Junta de propietaris, ja que aquest no havia estat adoptat per unanimitat dels propietaris.

Interpretació del Tribunal Suprem. Limitar o prohibir lloguer turístic?

La controvèrsia que arriba al Tribunal Suprem se centra bàsicament en la interpretació de l'art. 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal i concretament en si l'expressió "limitar" a la qual fa referència aquest precepte inclou la facultat de prohibir aquesta activitat.

Doncs bé, el Tribunal Suprem entén que en el cas de la interpretació de les normes s'ha d'anar més enllà de la simple interpretació literal del precepte legal, havent d'estar a la intenció de la pròpia norma i als altres criteris d'interpretació continguts en el Codi Civil. En aquest sentit, entén que "la possibilitat de limitació atorgada legalment a les comunitats de propietaris de limitar l'activitat dels pisos turístics a l'immoble pot suposar també la seva completa prohibició, que seria el màxim límit".

D'altra banda, raona que el precepte objecte de controvèrsia té com a fonament atribuir aquestes facultats als propietaris, ja que aquests es poden veure perjudicats per les molèsties que pot ocasionar el lloguer turístic en un edifici, i per tant, si per això s'exigís l'unanimitat, es podria arribar a la situació en què seria impossible exercir aquestes facultats, fent impossible el veto a aquest tipus d'activitat.

Així, el Tribunal Suprem avala la prohibició de l'activitat dels pisos turístics quan l'acord de Junta hagi estat adoptat per tres cinquenes parts dels propietaris.

Aplicació a Catalunya i context normatiu

Cal tenir en compte que aquesta sentència versa sobre la interpretació d’un precepte contingut en la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), però aquesta normativa no és aplicable a Catalunya, ja que la normativa relativa a la propietat horitzontal queda recollida en la Llei 5/2006, de 10 de maig, del llibre cinquè del Codi Civil de Catalunya, relatiu als drets reals. Per tant, caldrà esperar a pronunciaments de situacions similars que tinguin lloc en comunitats de propietaris a Catalunya. Tot i així, aquest pronunciament és molt revelador pel que fa a la postura del Tribunal Suprem respecte a aquestes situacions. Tot i això, veient la tendència de la jurisprudència del Tribunal Suprem, és probable que s’apliqui el mateix criteri, però en el cas de Catalunya, la majoria qualificada és de quatre cinquenes parts, que és la que s’exigeix també per a la modificació d’estatuts, i per tant, la prohibició estatutària de l’activitat d’ús turístic.

Què han de tenir en compte els propietaris abans de llogar turísticament?

Tant d’aquest pronunciament com de les anteriors sentències relatives a la prohibició de l’activitat de pisos turístics, podem deduir que el Tribunal Suprem avalarà aquelles situacions de vet a part de les comunitats de propietaris a destinar pisos a ús turístic. Per tant, abans de plantejar realitzar aquesta activitat, és molt important no només revisar els estatuts de la comunitat, sinó també els acords adoptats per la comunitat de propietaris. En conseqüència, és imprescindible un bon assessorament legal previ abans de començar qualsevol activitat d’aquest tipus per evitar conflictes legals.