2. Què canvia si tens un habitatge buit i el vols llogar?

Qui hagi de signar un contracte nou ha de tenir en compte les regles que el decret introdueix a la LAU, un nou incentiu fiscal i el cost creixent de mantenir l'habitatge buit.

Triar bé el tipus de contracte

El lloguer temporal exigeix ara una causa real i acreditable de desplaçament des de l'habitatge habitual de l'inquilí. Ha de durar més de 31 dies i, com a regla general, no més de dotze mesos. Si se superen els dotze mesos sense justificació, o si s'encadenen més de dos contractes temporals entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, el primer es considera d'habitatge habitual, amb el seu termini mínim i les seves pròrrogues. Entre contractes temporals successius, la renda no pot pujar més del que marqui l'índex de referència per a l'actualització dels arrendaments d'habitatge (IRAV).

En el lloguer per habitacions, la suma de les rendes no pot superar la renda de l'habitatge sencer, i en zona tensionada s'apliquen els límits de l'article 17 LAU. A Catalunya continuen aplicant-se, a més, les regles autonòmiques sobre lloguer temporal i per habitacions, que el decret deixa expressament a salvo.

Què es pot demanar a l'inquilí i què no

• La garantia addicional a la fiança no pot superar dues mensualitats (una en el lloguer temporal).
• No es pot exigir a l'inquilí que contracti una assegurança d'impagament.
• No se li poden repercutir les despeses de gestió immobiliària ni de formalització del contracte, ni els tributs de l'habitatge, llevat que en sigui l'obligat tributari.

Què ha de dir l'anunci

Tota oferta de lloguer ha d'indicar l'índex de referència de preus, la renda de l'últim contracte dels cinc anys anteriors (si n'hi ha hagut), el límit de renda aplicable, si l'arrendador és gran tenidor i, quan n'hi hagi, el número o codi de registre de l'habitatge. Als municipis catalans declarats zona tensionada, ometre a la publicitat el preu màxim o la condició de gran tenidor ja era infracció des del Decret llei 3/2026.

L'incentiu de llogar i el cost de no fer-ho

En els contractes que se signin a partir del 2 de desembre de 2026, l'habitatge que es lloga per primera vegada té una reducció pròpia en l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF), d'entre el 50 % i el 100 % del rendiment net, que no poden aplicar els grans tenidors. Les obres per preparar l'habitatge poden tributar al 10 % d'IVA. Mantenir-lo buit, en canvi, serà més car: puja la imputació de rendes a l'IRPF a partir de 2027 i, en zona tensionada, el recàrrec de l'IBI sobre l'habitatge buit més de dos anys deixa de reservar-se a qui en té quatre o més (el detall, al bloc 4). Recordem que a Catalunya les persones jurídiques ja tributen per l'impost autonòmic sobre els habitatges buits.

Per a qui prefereixi vendre, el guany patrimonial obtingut per una persona física en transmetre a un ens públic d'habitatge un habitatge desocupat durant els dos anys anteriors queda exempt fins al 31 de desembre de 2027: de manera total fins a 200.000 € de valor de transmissió, i de manera decreixent fins a 800.000 €.

3. Què canvia en els desnonaments?

El decret distingeix segons qui demanda i segons la situació de l'inquilí.

Suspensió fins al 2030 per a llars vulnerables sense alternativa habitacional

Fins al 31 de desembre de 2030, els processos per recuperar l'habitatge davant de persones vulnerables sense alternativa habitacional es poden suspendre, amb dos règims diferents:

• Si demanda una entitat que compra per sota de valor. Quan el demandant adquireix immobles o carteres de préstecs per un preu clarament inferior al seu valor de taxació, el jutjat suspèn el procés per interlocutòria, encara que hi hagi sentència, mentre no s'hagi practicat el llançament. No hi ha compensació.
• En els altres casos. La suspensió es revisa cada dotze mesos i dura com a màxim tres anys. Només tenen dret a compensació les persones físiques i les entitats dedicades al lloguer assequible o social: com a màxim, la renda deixada de percebre, els subministraments impagats i les costes, sense lucre cessant ni danys morals. La paga l'Administració competent en matèria d'habitatge, amb interessos si es retarda, i l'inquilí continua obligat a pagar la renda.

La suspensió no procedeix si preval la vulnerabilitat del propietari, o si aquest és una persona física amb dos habitatges o menys i la vulnerabilitat de l'inquilí és econòmica.

Una enervació extraordinària en els desnonaments per impagament

Quan l'inquilí demandat per impagament és en situació de vulnerabilitat econòmica, l'Administració disposa d'un termini màxim i improrrogable de dos mesos per oferir-li una alternativa habitacional adequada o per pagar o consignar el deute, les costes i les quantitats meritades. Mentrestant, el procediment queda suspès. Si paga, el procés acaba i el contracte continua. Si no fa cap de les dues coses, l'Administració queda subrogada en la posició de l'inquilí com a deutora, no hi ha llançament i el contracte continua vigent mentre persisteixi la vulnerabilitat. Aquesta enervació és independent de l'ordinària i és possible encara que ja s'hagi fet el requeriment de pagament, però no s'aplica quan demanda una de les entitats que compren per sota de valor.

Execucions hipotecàries i procediments en curs

En les execucions hipotecàries, la demanda ha d'indicar si l'immoble és l'habitatge habitual del deutor i si l'executant és gran tenidor; si no ho és, ha d'aportar una certificació del Registre de la Propietat. La condició de gran tenidor s'acredita, amb caràcter general, mitjançant certificació registral.

Les noves regles s'apliquen també als procediments ja iniciats (desnonament, precari, tutela de la possessió o drets reals inscrits) en què no s'hagi practicat el llançament.

Al nostre parer, la subrogació automàtica de l'Administració deixa preguntes obertes que el propietari ha de vigilar: quan i com pagarà, i què passa quan la vulnerabilitat desaparegui. Per a qui tingui un procediment en marxa, el que és rellevant és documentar des del principi la seva pròpia condició de demandant i preveure terminis més llargs.

4. Quines novetats fiscals inclou?

El títol II del decret modifica cinc impostos, amb dates d'efecte diferents.

IRPF de l'arrendador

Per als contractes que se signin a partir del 2 de desembre de 2026, la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge deixa de partir d'un percentatge general del 50 % i passa a dependre, sobretot, de com evoluciona la renda respecte del contracte anterior:

• entre el 70 % i el 100 %, si la renda baixa més d'un 5 %;
• el 50 %, si es manté o baixa fins a un 5 %;
• entre el 40 % i el 15 %, si puja, segons la pujada.

Hi ha percentatges propis per a l'habitatge que es lloga per primera vegada (del 50 % al 100 %, segons la renda respecte de l'índex de referència, la zona i l'edat de l'inquilí), per a la cessió a una Administració o entitat sense finalitat lucrativa que la destini a lloguer social o a un programa públic (70 %) i per a l'habitatge rehabilitat en els dos anys anteriors (60 %). Si en concorren diversos, s'aplica el més alt. El gran tenidor només pot aplicar el 70 % o el 60 %; en els altres casos, no té reducció.

Els contractes formalitzats fins a l'1 de desembre de 2026 mantenen el règim anterior. A més, durant la pròrroga tàcita és possible una reducció del 80 % si la renda no supera l'índex de referència i l'arrendador no és gran tenidor.

IRPF de l'inquilí

Es crea una deducció estatal del 10 % del que s'ha pagat pel lloguer de l'habitatge habitual, per a bases imposables inferiors a 33.007,20 €. La base màxima és d'11.630 € anuals fins a 23.007,20 € de base imposable i es redueix progressivament a partir d'aquí. No la pot aplicar qui tingui un altre habitatge a menys de 50 quilòmetres.

Imputació de rendes i venda a ens públics

A partir de l'1 de gener de 2027, la imputació de rendes per immobles no llogats segueix una escala progressiva de l'1,1 % al 3 % segons la suma dels valors cadastrals del contribuent. El 2026 es manté l'1,1 % per als immobles situats en municipis amb valors cadastrals revisats des del 2012. L'exempció per venda a ens públics s'explica al bloc 2.

IVA

A partir de l'1 de desembre de 2026, el lloguer d'apartaments o habitatges moblats a un mateix arrendatari per un màxim de trenta nits deixa d'estar exempt i tributa al 10 %, llevat que es tracti de l'habitatge habitual de l'arrendador. El tipus del 10 % s'estén a les obres de renovació i reparació d'habitatges destinats al lloguer habitual, i el superreduït del 4 %, al lliurament d'habitatges protegits amb qualificació permanent.

IBI

A partir de 2027, i sempre que ho estableixi l'ordenança fiscal, els ajuntaments podran aplicar un recàrrec a l'IBI dels habitatges buits més de dos anys sense causa justificada. En zona tensionada, el recàrrec de fins al 50 % s'aplica a qualsevol titular i arriba al 100 % per a qui en tingui quatre o més; fora d'aquestes zones, només afecta qui tingui quatre habitatges o més. En tots dos casos pot augmentar a partir de tres anys de desocupació.

A les zones tensionades, els immobles d'ús turístic podran suportar un recàrrec de fins al 50 % de la quota, que arriba al 100 % si el titular en té dos o més i al 150 % si en té quatre o més.

SOCIMI i plusvàlua municipal

Les societats anònimes cotitzades d'inversió en el mercat immobiliari (SOCIMI) suportaran, des dels exercicis iniciats el 2026, un gravamen especial del 25 % (davant del 15 % general) sobre els beneficis no distribuïts procedents de l'arrendament residencial. Es redueix a la meitat si més del 80 % del parc es destina a lloguer assequible, amb percentatges transitoris menors per al 2026 i el 2027, i desapareix si, a més, el benefici es reinverteix en lloguer assequible en un termini de tres anys.

En l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), conegut com a plusvàlua municipal, es fixen nous coeficients màxims per al mètode objectiu de càlcul, aplicables a partir de l'1 de desembre de 2026.

5. Què més inclou el decret?

La resta del decret mira sobretot a l'oferta d'habitatge, tot i que algunes mesures afecten inversors i famílies.

• Límit a determinades compres fins al 2030. Les entitats que compren habitatges o carteres de préstecs impagats per sota de mercat, els grans tenidors persones jurídiques i les entitats del seu grup no poden adquirir habitatges gratuïtament o per menys del 70 % del seu valor de mercat, fixat per taxació independent. Hi ha excepcions, com la destinació a lloguer assequible o social durant almenys set anys.
• Parc públic. Els immobles del Patrimoni de l'Estat i de la Seguretat Social es poden aportar a Casa 47, l'entitat estatal d'habitatge. El preu de venda dels habitatges públics queda limitat també en les transmissions posteriors.
• Habitatge assequible. És aquell el preu o el lloguer del qual, despeses incloses, no supera el 30 % de la renda mediana de les llars del municipi.
• Finançament de l'oferta. Un Fons d'Habitatge d'Impacte Social de 400 milions d'euros, avals de l'Institut de Crèdit Oficial (ICO) de fins a 2.000 milions per a promotors de lloguer social o assequible i 280 milions més per a pimes de construcció industrialitzada.
• Programa TU CASA. Préstecs a interès zero per comprar el primer habitatge habitual amb hipoteca: fins al 20 % del seu valor, amb un màxim de 50.000 €, a retornar en deu anys. L'habitatge queda subjecte a un preu màxim de venda i, si es lloga, a un límit de renda.
• Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Un producte d'estalvi amb tributació diferida, amb una modalitat per reinvertir el guany de la venda d'habitatges. La seva comercialització depèn d'una ordre ministerial.